2011年天津天嘉湖三期项目市场分析报告.ppt

在售项目基础信息 * 从以上项目基础信息来看，津南区的在售项目有以下几个特点： 多数项目规模较大，动则上百万平方米 项目主要集中在自然环境较好的八里台镇和离市区较近的双港镇 区域内产品类型较丰富，别墅、多层及洋房、小高层、高层产品全部具备 由于产品类型较丰富，产品的面积段也比较合理，面积段从50㎡一室公寓到500㎡的独栋别墅 普通住房价格范围从5700元/㎡到9500元/㎡，别墅价格范围为10000-14500元/㎡ 重点项目分析 * 本项目地块位于八里台板块内，板块内主要竞争项目有星耀五洲、天津碧桂园、海尔家国天下风尚英伦以及目前尚未动工的中信地块。 星耀五洲 项目地址 天津市津南区八里台镇天嘉湖 物业类型 酒店式公寓;别墅;高档住宅;建筑综合体 开盘时间 2009年05月01日 总建面 3000000平方米，其中住宅部分面积：260万平方米，公建部分面积：近40万平方米 占地面积方米 土地成本（楼面地价） 2097元/㎡ 容积率 1.1 绿化率 48% 销售价格 联排别墅主推190-200平米户型，起价13500元每平米 高层主推67-144多平米户型，毛坯7500，精装9900 开发商 天津星耀投资有限公司 物业公司 仲量联行 物业费 2.1-3.6元/月/平方米 供暖方式 市政供暖 区域标杆，超级大盘的影响力 重点项目分析 * 碧桂园 项目地址 津南区津港公路与八二路交口 物业类型 双拼别墅 联排别墅 洋房 高层 开盘时间 2010年7月10日 总建面 960000平方米 占地面积 666700平方米 土地成本（楼面地价） 795元/㎡ 容积率 1.61 绿化率 40% 销售价格 现高层只有两套106平米房源在售，均价6500-7000元每平米，预计2012年10月入住。精装修47㎡公寓，均价7000，别墅11000~15000元/㎡。主力户型三居93-110平方米 开发商 天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司 物业公司 广东碧桂园物业管理有限公司天津分公司 物业费 双拼美墅联排美墅：2.5元/月/平米 多层洋房高层：2.0元/月/平米 供暖方式 市政供暖 品牌+低价，酒店式物业服务 完备的物业管理 重点项目分析 * 家国天下风尚英伦 项目地址 津南八里台镇天嘉湖大道东侧 物业类型 花园洋房,别墅 开盘时间 2010年10月 总建面 850000平方米 占地面积 590000平方米 土地成本（楼面地价） 965元/㎡ 容积率 1.44 绿化率 45% 装修情况 精装 销售价格 170-270平米新东方主义的3层电梯别墅，均价14500-14800元/平米；电梯洋房，精装交房，均价8800元/平米 主力户型：二居90平方米，三居150平方米 开发商 天津海尔房地产开发有限公司 物业公司 待定 物业费 待定 供暖方式 别墅地源热泵 海尔试水天津首个项目，精装修成品住宅 重点项目分析 * 中信地块 拭目以待 Ⅰ项目概况 Ⅱ城市背景分析 Ⅲ区域房地产发展状况分析 Ⅳ 区域典型项目分析 Ⅷ一级开发模式分析 Ⅶ投资分析 Ⅴ项目SWOT分析 Ⅵ客户分析 Ⅸ结论 Ⅹ附件 项目SWOT分析 不利 有利 扼守天津城市发展主轴，区位优势明显； 交通体系完善，外向交通发达； 周边精品大盘集中，区域聚集效应显现； 紧邻规划地铁、高速路，升值潜力明显； 200万平米大盘，规模优势明显 新兴区域，配套缺失，区域成熟度有限； 公建产品规划与区域现状需求不匹配 政策引导区域发展,城市规划东移, 区域未来价值显现; 市区、滨海双城发展带动下的潜力区域； 大学城等一系列重点工程的建设带动区域发展; 房地产调控政策频出，行业走势不明朗； 超大规模项目对资金链的要求较高； 区域内竞争项目较多，房屋存量较大； 土地二级开发权获取过程中的不确定因素 SWOT Ⅰ项目概况 1.影响因素 2.客户来源 Ⅱ城市背景分析 Ⅲ区域房地产发展状况分析 Ⅳ 区域典型项目分析 Ⅷ一级开发模式分析 Ⅶ投资分析 Ⅴ项目SWOT分析 Ⅵ客户分析 Ⅸ结论 Ⅹ附件 影响因素 以下因素将对本项目的未来客户构成，产生重要影响： 因素 影响 备注 项目临近的河海大学城正在兴建。预计2011年将有10万师生入住。 将会带来围绕教育人口的部分购房客户。 海河教育园区规划办学规模20万人，居住人口10万人。为教育部十二五重点项目。 海河教育园区周边还将建造高职、高教、高研园区。将带来一批智能型、技术型、创业型人才入驻。 根据国际惯例，一般有不低于10%的本科毕业生和50%博士毕业生就地创业、居住在学校周围（或租或买） 津南区地处到天津主城区、滨海新区的半小时生活圈基本成型。 将会带来来自天津市区、滨海新区的购房客户 本项目所在津南