2010年3月抚顺皇家马德里花园营销策划报告中.ppt

体验区建议设置在社区东南角，充分利用其昭示性及对河景资源的占有； 体验区包含联排别墅、洋房、小高层多种物业类型，通过体验区亦可试水各物业类型的市场接受度，为后续的营销提供支持。 体验区设置 入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感 入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间 院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态 水景的加入成为秩序与自然的过渡 宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压 入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我 体验式营销——样板区 是会所，也是售楼处 体验式营销——售楼处 是售楼处，也是品牌体验中心 体验式营销——售楼处 是售楼处，也是工艺、材料展示中心 体验式营销——售楼处 体验的不仅是视觉享受，更是全方位的服务感受 增加售楼处物管人员（保安、保洁、迎宾、礼仪、案场服务），令购房者进售楼处始便能感受到高规格的服务礼遇，有效达到提升楼盘价值目的。 体验式营销——售楼处 以植物为主体的软性景观铺装，以适合东北的花卉、灌木、乔木实现景观的层次感 尽量减少硬地景观，与花草结合的小品可以增加观景情趣 体验式营销——景观 五层垂直绿化 第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。 体验式营销——景观 建议打造四款样板装修风格： 1、联排别墅——风情意大利 2、花园洋房——格调法兰西 3、景观小高层——浪漫地中海 4、景观高层——简约北欧风 家，让人倍觉温馨，四款样板间，风格不尽相同： 现场体验区——样板间 联排别墅建议采取风情意大利的装修风格。 意大利装修风格奢华而不失庄重，格调与舒适感并重，是高端置业者的最爱。 花园洋房建议采取格调法兰西的装修风格。 法兰西装修风格讲究阳光灿烂的感觉，这样的风格与花园洋房置业者寻求宽景舒适的居住体验非常合拍。 景观小高层建议采取浪漫地中海的装修风格。 非常有效的契合了置业者追求时尚、浪漫的居住体验的需求。 景观高层建议采取简约北欧的装修风格。 既体现了现代家居的舒适与时尚又兼顾了装修成本。 现场体验区——工法样板间 工法样板间展示内容为建筑构造做法及材料设备； 通过展示让客户充分了解工程品质，在本质上给到客户购买信心。 发布时间：开盘前的的形象推广期； 作用： 突出项目形象档次。 标榜项目高端居住的生活形态和格调品味。 原则： 设计精美，60P左右，刚古纸； 平面设计尊贵、简洁、大气、唯美，注重品味； 内容中英文相结合，提升品质感；内页设计留天留地； 内容偏软性 高端阶层的睿智人生 项目卓尔不凡的气质 纯粹高贵的精神内涵 稀缺性、唯一性 感性楼书——概念楼书，提供项目感性认知 整体营销战略 市场竞争占位： 抚顺城市豪宅代言者 整体营销战略： 打造项目唯一性，建立高端形象； 挖掘、提升项目价值，创造新的价值认同。 由别墅灵魂气质的传达强化项目的尊贵形象，带动洋房、小高层及高层产品销售！ 根据我们的目标、项目进程、竞争市场，我们的策略实施将分三步进行： 策略实施 第一步：建立影响力（4月-5月）——重塑项目价值体系，引导客户进行价值感知。（推出一期第一批房源） 第二步：扩散影响力（6月-9月）——小众传播，大范围扩散。（推出一期第二批房源） 第三步：巩固影响力（10月以后）——通过印证项目优势来维持和巩固项目的影响。（推出一期第三批房源） 五、营销策略分解 ※价值重构 ※竞争策略 ※销售策略 ※展示策略 ※推广策略 一、项目价值重构 项目价值提升策略 园林景观 结合项目产品定位及建筑风格，打造抚顺市首家欧式皇家园林景观。 服务价值 打造抚顺市第一家聘请国际物业管理公司作为顾问的高端项目； 与项目整体形象相契合，营造星级酒店管家式氛围，打造销售现场服务 智能安防 豪宅社区对安全及私密性的要求极高，因而本项目将打造适合高端居住标准的智能化安防系统。 价值高于价格 打造别墅品质的洋房产品，洋房品质的高层产品 以西班牙马德里文化为背景，为本案赋予了浓厚的皇家文化气息。 本案地势较为平坦，通过设计适度增加场地的竖向变化，使景观的空间层次富于变化，错落有致。 充分利用周边水环境，在景观布局规划中借鉴了马德里皇家园林的造园思想，使得交通流线、空间分布更加的自然，布局疏密有致。 价值提升策略1：园林景观 景观节点示意 景观设计结合建筑风格，以简洁而优雅的现代自然主义手法，配以Art Deco（艺术装饰）元素，凸现了景观艺术的美感，展现皇家园林的高雅及宏伟的气势。 充分利用詹家河水景资源，打造水岸景观，通过驳岸、小品、栈道等与社区景观相融合，形成项目的另一价值点。 水岸景观示意 安全控制系统：社区周界防翻越系统、门禁系统、视频捕捉监控报警系统、电子巡更系统、电梯IC