2011年3月30日长春中冶北凯旋路项目开发战略提报.ppt

新 奥 ? 威 廉 镇 案名推介2：大盘属性 + 德国元素 字词释义： ·威廉：普鲁士国王姓氏，其中威廉一世（1791-1888）完成了统一德国的大业； ·镇：源自欧洲的小镇传统，与本案所处区域及规划思想相吻合，同时赋予未来 业主以强烈的领地感与归属感； ? 专属舶来气质、优雅、高贵； 新 奥 ? 巴 赫 花 园 字词释义： ·巴赫：德国音乐大师，音乐结构与音乐织体如数学比例般精密，具有高度艺术 价值和传世价值，与本案产品主题建筑及特征吻合。 ·神秘感、贵族感，与区域市场同类项目形成区别； 案名推介3：德国元素 中 冶 ·新 奥 悦 城 案名推介4：大盘属性 + 品牌延续性 字词释义： ·悦：既为物质之“悦”，亦为心灵之“悦”；前者可指代项目的德国全系精工 品质，后者可借喻欧洲小镇的和谐、美好生活之道，更可代表一种人生感悟与境界； ·与“新奥蓝城”的案名结构保持一致，有利于形成品牌的延续效应； 备选案名： 新奥又一城、中冶?新奥蓝廷、新奥?长岛邑、新奥?上北国际 新奥?北回归线、新奥?长春ONE、新奥?凯旋1号、新奥?锦上都 中冶?新奥湾…… 二、Slogan： 北 部 新 城 样 板 ? 德 式 全 景 住 区 定位提升面 区位价值 + 产品主题 阶段一：以区域为价值点传播大盘属性，代言北部新城的未来发展及项目的国际化样板形象，奠定项目的核心价值与市场地位； 差异型传播—知名度 实效型传播—认知度 综合型传播—影响力 阶段三：在前两阶段市场关注度与认知度完成后，以生活氛围体验完成升级项目的品牌影响力； 阶段二：通过对建筑、园林及产品细节的有效解读，建立品牌的全系德式精工品质； 德式精工产品体系 北部新城价值样板 一、阶段传播节奏 3.3 整体传播纲要 Newtown生活艺术 1、活动类型：业内活动 组织大规模的专家、业内论坛，传播北部新城新一轮区域价值，建立舆论影响力，并 为项目获得价值背书； 二、公关活动建议 2、售楼处前广场： 1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞） 2、体现德国的主题元素（如：广场音乐喷泉） 3、完善导示系统（停车场、售楼处等） 3、售楼处接待台 富于视觉冲击力的吧台造型和材料选用，既有时尚意象的新奇，又不失格调与气度； 4、售楼处沙盘 类似于城市规划展的沙盘风格，突出“北部新城”规划未来发展前景，以及突出项目的核心位置优势； 5、影音厅 6、售楼处展板 以区域规划前景、设计团队、开发商品牌历程等为内容的展示空间，营造品牌大盘的气势； 7、建材工学馆 8、看房通道 以“德国文化走廊”为主题进行情景营造，增强客户参观体验； 9、售楼处陈设细节 酒架、艺术品等符号，凸显现代时尚与国际感； 一、竞争楼盘选择 比准选取原则： 目标客户相近 推售时机重叠 产品类型相同 形象定位基本类似 本案 开发商央企背景； 区域配套相对较差； 项目处于前期准备阶段； 吴中印象 临近宽城区政府； 园林景观较好； 有一定产品附加值，产品示范区建立； 对比得分：1.03 东田青年城 临近柳影路，区域配套较好； 百万平米大社区效应； 二期已交房； 对比得分：1.02 证大光明城 外地开发商背景； 百万平米大社区效应； 二期已交房； 对比得分：1.01 华大天朗国际 区域相对成熟； 六十万平米大盘； 三期已交房； 对比得分：0.98 3.4 价格建议 楼盘名称 权重 备注 吴中印象 35% 销售中期、区域相近、最具参考价值 东田青年城 35% 销售后期、区域相近、具参考价值 证大光明城 20% 销售后期、区域相近、较具参考价值 华大天朗国际 10% 销售末期、区域相近、有参考价值 二、竞争楼盘权重分配 A组（40%） B组（60%） 柯梵专案组 营销中心策划 经验销售人员(80%) 非经验销售人员(20%) 权重 总经办 权重分配原则 ： 三、市场比准均价确定 楼盘名称 实收均价 对比得分 折算价格 权重 权重均价 吴中印象 5200元/㎡多层 4700元/㎡小高 4200元/㎡高层 1.03 5049元/㎡多层 4563元/㎡小高 4078元/㎡高层 35% 1458元/㎡多层 1318元/㎡小高 1178元/㎡高层 东田青年城 5200元/㎡多层 4700元/㎡小高 4300元/㎡高层 1.02 5098元/㎡多层 4608元/㎡小高 4216元/㎡高层 35% 1061元/㎡多层 991元/㎡小高 844元/㎡高层 证大光明城 4500元/㎡多层 4200元/㎡小高 4000元/㎡高层 1.01 4455元/㎡多层 4158元/㎡小高 3960元/㎡高层 20% 1227元/㎡多层 1109元/㎡小高 1014元/㎡高层 华大天朗国际 4300元/㎡多层 4100元/㎡小高 39