双冠集团苏州独墅湖项目市场研究、定位分析报告.ppt

各类会展客源分析 酒店分析 苏州市未来需求预测 未来数年内，包括一年一度的华东(苏州)国际汽车展览会、华东（苏州）国际机床及模具技术设备展览会、上海世界博览会（2010年），等一系列大型展会将在苏州及附近城市举行，展会活动将迎来又一轮的高潮，预计会展客源递增趋势也将保持。 境外来苏州商务客源分析 外商对苏州直接投资的快速增长带动了来苏州商务人员递增。预测该趋势将长期保持。 对苏州市旅游局官员访谈获悉，苏州筹建、拟建四星及五星酒店为30家。 估算苏州在2014年内将新增四星级以上酒店客房约9000间。年均增长在10.52%左右。 酒店分析 苏州市未来供需匹配预测 未来供应分析 供需匹配分析 匹配表明，从2009年至2014年，供应量市场将持续略大于需求量市场，预计平均入住率水平将从79.93%下降至74.58%。预计苏州酒店市场平均盈利水平会有一定程度下降，但仍处于正常合理水平。 双湖板块竞争项目供应分析 ： 截止目前，金鸡湖、独墅湖周边共有8个五星级酒店，总计2891套客房，占苏州市五星级酒店客房数量的45.86%；而四星级酒店仅有5个，共计876套客房，占全市四星级酒店客房的11.57%，说明四星级酒店相对五星级酒店有更良好、宽松的竞争环境。 酒店分析 金鸡湖、独墅湖供应分析 对金鸡湖、独墅湖区域内酒店的主要客户来源进行分别估算，获得区域内酒店5年后可能的日均客房需求数为2724间，其中四星级985间，五星级1739间。 酒店分析 金鸡湖、独墅湖辐射圈内需求分析 计算标准：以上海浦东CBD2008年的相关数值为基数，并乘以0.7-0.9的系数，换算成2014年苏州CBD的指标系数。 如上海浦东CBD共有10000间五星级酒店客房，19000间四星级酒店客房，上海浦东CBD写字楼总建筑面积在1000万方 　 湖西CBD写字楼商务接待 湖东CBD写字楼商务接待 其他区域写字楼商务接待 博览、科文中心会务需求 行政事业单位 国内外游客 合计 总客房需求 135142 202713 92983 92864 67582 402839 994123 日均客房需求 370 555 255 254 185 1104 2724 其中四星级 120 180 100 104 31 450 985 其中五星级 250 375 155 150 154 654 1739 本酒店项目若定位四星级，面临之市场平均入住率约为74.28%，处于适中水平；而若进入五星级酒店市场，面临之平均入住率约为53.64%，市场环境恶劣。 酒店分析 辐射圈内供需匹配预测 金鸡湖、独墅湖周边区域四、五星级酒店的供求匹配情况将随本项目定位选择的不同而出现差异。 备注： 若定位四星级酒店，则可建约450间客房； 若定位五星级酒店，则可建约350间客房； 　 四星级酒店供求比 五星级酒店供求比 定位为四星级 1326/985，平均入住率约合74.28% 2891/1739，平均入住率约合60.14% 定位为五星级 876/985，平均入住率约合112.44% 3241/1739，平均入住率约合53.64% 优势： 综合开发项目的各类物业可发挥互动效应，地块内Shoppingmall 等设施利于酒店吸引客源。 酒店位于项目地块的龙头位置，为提升了整个项目附加值。 酒店可看到独墅湖湖景，有优质的景观资源。 酒店分析 本项目酒店SWOT分析 劣势： 本酒店物业离已经开发的写字楼集中区域（湖东CBD、湖西CBD）有一定距离。 本项目地块目前已有的周边生活配套缺乏，档次定位较差。 机会： 位于两湖板块内，集中的写字楼群将产生大量的商务住宿需求。 项目周边中海英奥项目，保利地块，星岛仁恒，都为高档住宅区，有极大地消费力支撑。 威胁： 本项目南面有大片区域仍未出让，未来用途的不确定性使竞争对手有可能从中产生。 新城辐射圈内亦可能产生新的竞争者 。 两湖板块内现有较多的四星级以上酒店。 经济危机对服务行业的冲击尚未消退。 对策： 充分利用CBD资源优势，通过商务配套优势吸引区内众多的写字楼和政府机关的商务客源。 充分利用地块内丰富的商业设施，加强对旅游客源（度假型客源）的争取。 聘请（或招商）专业的酒店管理公司，在酒店前期规划之初就介入其中规划，以避免后期的调整。 利用专业酒店集团的营销网络，在更大范围内争取客源。 标准定为四星级，避开五星级市场内的激烈竞争。 酒店分析 项目定位建议及入住率预测 档次定位： 四星级 目标客源定位：多样化经营 规模定