金网络2010年沈阳东方恒新于洪地块初步构想.ppt

2010年10月20日 汇报思路 宏观经济环境 沈阳市房地产市场走势 宏观房地产市场分析 宏观政策解读 关键词：存贷款利率 加息 政策点击： ?2010年10月19日，央行宣布即日起，提高存贷款利率0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。 关键词：公积金贷款利率 政策点击： 中新网10月20日电 住建部今日发布通知，对住房公积金存贷款利率进行调整。通知要求，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。 从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。 宏观政策解读 关键词：限购令 政策点击： 除了契税政策之外，购房者最为关注的就是各地出台的限购令，截止到10月18日，已有北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、厦门、三亚等11个城市相继出台限购令。 住房和城乡建设部日前更是发布风险提示，提醒购房者调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生，更不要亲信房屋销售人员、经纪人员所谓的“避免建议”，更不要采用假证件、假材料等方式购买房屋，防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。 关键词：房产税 政策点击： 财政部、国税总局、住房和城乡建设部在“十一”后联合启动对房地产税会签的相关程序，所谓会签是指一份行政文件的草案在出台之前由涉及管辖权的相关主管部门提出各自意见，并在协调之内进行修改，一般进入会签阶段后，就意味着该份文件即将正式下发。这也说明，房产税试点开征已基本确定。 宏观政策解读 关键词：契税税率 个人所得税 政策点击： 9月29日，“国五条”出台，发布了《关于调整房产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》称，在房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征税契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 沈阳目前执行的标准是个人首次购买90平米及90平米以下住房，契税税率为1%,对不满足前述条件者但仍符合个人购买用于自用居住的普通住宅的，契税税率还是按照1.5%征收。而非普通住宅则按4%征收。 而全国已经领先于沈阳纷纷颁布契税新规，其中绝大多数城市针对市民购买第二套房及多套房，契税税率全部上调到3%。 宏观政策解读 关键词：多套房 银行贷款 政策点击： 目前大多数银行首套房贷首付为3成，利率8.5折;二套房首付5成，利率上浮10% 兴业银行和光大银行首套房贷的利率从8.5折调回到基准利率，优惠取消 工、农、中、建、交、招、浦发、光大、中信、兴业、广发11家银行第三套房贷已100%叫停了 关键词：外地人 异地购房 政策点击： “二次调控”前，各银行对外地人在沈阳贷款买房操作上较灵活，即使没有一年以上本地纳税和缴纳社保证明，也能办下来贷款。“但9月30日后，接到通知没有证明，一律叫停”。 沈阳房地产市场预测 宏观经济形势趋好，经济进入加息通道，政府以此向房地产业示警； 政策“软硬兼施”，供需双向调整，政策趋势“从遏制——到抑制——再到强制”，政府对房价调整的决心较大； 沈阳在全国的整体房价水平较低，且刚性需求量大，房价的政策敏感性相对较低，预计今年四季度，整体房地产市场将进入一个市场调整期； 从长线走势来看，经济增长，居民消费水平提升，未来房价水平依然有向上发展的趋势； 今年上半年，开发商疯狂拿地，部分开发商资金链出现断裂，未来一段时间内土地的成交速度放缓，商品房成交有望出现集中释放局面。 城市战略价值 城市宏观发展情况 城市功能规划 区域发展及未来发展方向 区域发展及未来发展方向 区域项目规模及容积率指标分析 区域供销量分析 区域项目产品特征 区域项目产品特征 区域项目去化指标分析 区域价格分析 区域市场总结 区域客群来源及特征分析 项目现状 北至沈新路 南至东药集团 东临抚仙湖路 西至沈阳新兴铜业 地块分析 地块分析 地块分析 项目产品力优劣势分析 未来区域前景（铁西走廊） 工业园产业经济带来客群 沈新