金网络2010年长春科瑞集团莲花山项目提案.ppt

* * * * * ?中央形象区部分持有型物业+部分纯高尔夫住宅+部分中低密度住宅=容积率1，首期20万解决！ ?我司建议开发球场大宅2000平米 ?高尔夫别墅5万平米，； ?中低密度住宅12万平米，； ?持有型物业3万平米； 高尔夫大宅+高尔夫别墅+叠加别墅+TOWNHOUSE低密度物业 中高密度物业形态拔高容积率 部分持有型物业：包括商业部分和会所部分 金网络支招：打碎旧组团，活用PUD开发模式　 ?开发程序是由形象区向核心区扩散，而每一个高尔夫球场都是东西向延伸，远端对于我们的开发计划不成助力； ?为了什么？五千万的高尔夫建设成本要起到它应有的作用； ?虽然加起来并非一个整体的球场，但却使5000万的有限高尔夫球场建设资金为后续的物业开发提供了就近的景观条件； 决不弃高尔夫：北九洞+南九洞=一个形式的18洞高尔夫　 精研启动区投资成本　 建筑形态 建面（㎡） 成本（元/㎡） 总成本 备注 大宅 2000 15000 3000万 楼王级豪华装修标准 独栋 50000 6000 3亿 包含宅基地内的所有成本 中低密度住宅 120000 4000 4.8亿 包含宅基地内所有成本 小记 17万 8.1亿 住宅总成本 高尔夫会所 15000 5000 7500万 豪华装修 社区会所 15000 8000 1.2亿 包含销售中心和20个客房在内 小记 3万 1.95亿 商业总成本 总计 20万 10.05亿 合十亿计算 启动区价格构成体系 建筑形态 建面 价格 销售收入 备注 大宅 2000 40000 8000万 地上面积 独栋 50000 25000 12.5亿 地上面积 中低密度住宅 120000 15000 18亿 全面积 总计 20万 31.3亿 ?价格体系中，最高的高尔夫大宅，其参照物已经不是长春市场的别墅物业，而是全国范围内顶级高尔夫别墅的标准； ?在中低密度住宅范围内，我司建议参考本地最高等级的别墅物业； 启动区投资回报精研　 尽管首期投资总额只有10亿元，我司仍然建议滚动开发，以免资金沉淀带来的巨大风险。 住宅物业是首期开发计划当中的主要利润源，必须先于商业开发，而且可能搞一部分预售。 预售物业：高尔夫大宅、一部分高尔夫资源较好的高尔夫别墅，先期投资额占总投资的40%，约4.02亿，所得资金一部分用于高尔夫球场建设，一部分用于中密度物业的开发。 　 建筑形态 万元 销售收入 31.3亿 总投资 10.05亿 营业税，城建税，教育附加费 5578万 增值税（住宅按0.5%，商业按1%） 600万 税前利润 约为20.63亿 所得税（税前利润的25%） 5.158亿 税后利润 15.47亿 回报率 150% 山的统治力 推广计划与活动筹划 第一阶段实效推广：先建设，后发力　 第二年随机 奠基仪式 代言活动 揭幕式 申办巡回赛 第一年年底 ?在筹备初期就可以进行代言活动。 ?球场刚投入使用的时候就是申办国际赛事的最好时机，如果申办成功，就可以着手举办论坛。 会员招募月 首届会员赛 ?这是一个项目是否拥有高尔夫传统的分水岭，也是球会兴旺的标志。逢年过节都要举办会员赛。 第二年三季度 筹 建 俱 乐 部 ?第一阶段最核心的工作。球会的运营和筹建是一个高尔夫项目的灵魂，球会强势代表着项目的品牌。 第二年年底 俱 乐 部年会 ?“冬季热”作为重点项目的温泉疗养中心尽量在第二年年底投入经营并在10月底开始大规模推广。 第二年年底 第二阶段实效推广：高尔夫先行，温泉后动　 高尔夫论坛 举办巡回赛 人工沙滩热点 首批会员物业 第二轮会员招募 中日韩三国商务名人赛 冰雪、温泉、高球互动 ?申请国际巡回赛成功后，可在次年赛事举办之前筹划全国性乃至国际级的高尔夫论坛，打造“高尔夫热”。 ?巡回赛推广活动规模一定要省内空前，而且要做到跨出省外，借助实力媒体全国效应，最好连续承办几届。 ?尽量做到第三年夏季人工沙滩即开启，引发与高球同等级的区域性热点休闲项目。 ?携首届国际赛事之余力，广泛邀请吉林省内乃至日本韩国本土商务名人参与一次商务赛事。 ?第四年开始每年冬季开始举行大规模的巡礼活动，包括冰雪、温泉、雪地高尔夫等运动，打造成长春乃至南中国旅游度假的“首选项目”。 第三年初期 第三年二三季度 第三年二三季度 第三年二三季度 第三年年底开始 第三阶段实效推广：向建筑与商务进军　 第三阶段随机 企业会议 推广叠加别墅 ?中央商务区除了作为迎宾区最大的配套外，还有旅游零散商业的价值，许多特色的纪念品流入市场，将“胜地山”大幅度推广到全国乃至日韩，对于中央商务区的推广和招商活动是第三阶段的比较重点的工作。 ?从街城的推广开始逐渐宣称了项目多层产品开始占据推广的主导地位，是项目升级，产品类型扩大的一个标志 ?由于叠加别墅多数处于连续开发的后期，