2006年重庆市蓝泊湾市场分析4.ppt

第二阶段：建立营销根据地展开蓄势 有效回应前期推广所造成的市场期待，售房部全新亮相，展开VIP会员 累活动，项目全面公开。随即样板房及样板区盛大开放，引客参观 * 楼盘价格定位 定位参考依据提示： □物业形态/6+1多层及18F电梯高层建筑 □市场竞争/周项目目前较低入市均价，且销售进度较缓 □客户认识/地块认知率高，但认为价格认可与接受能力低 □项目特性/花园洋房社区，产品特色明显，其它共性普遍 □项目劣势/较大坡度带来居住舒适度下降，宅院景观零散 □住宅商品房销售均价2004年801元/平方米，2005年743元/平方米，2006年1-5月份826元/平方米 澜凯山水华府950 多层 白公生态花园1140电梯高层 价格参照与区位图 蓝泊湾(多层和高层) 御景花园1050（电梯高层） 皇城港湾1010（电梯高层） 水岸绿洲 电梯高层1100 中博新城1130（多层） 鑫威项目 德源大厦1120 电梯高层 均价线1160 均价线1120 均价线1050 忠州丽都1160电梯高层 乐声购物广场商住楼 850多层 黄金花园1160电梯高层 价格的市场认可度与接受度分析 本次市场所调查样本项目多为电梯高层住宅，因建造成本上升导致售价上涨，受房价上涨速度较快以及中央政策给区域房市造成的观望等综合影响，当前在售项目销售速度缓慢，对于1100的均价水平接受具有一定难度 受近几年库区移民与新城建设带动，2003至2004年供应量与房价双双快速增长，中博新城是个典型的例证。目前由于库区移民已经进入后期阶段，缺乏第二产业拉动，固定资产投资带动的工业经济未能释放，房地产市场消费能量再次进入蓄能及调整期。同时，价格水平进入中高位巩固期 电梯单体楼/交通便利/酒店及广场配套 皇城港湾 长江桥头广场高地/交通便利/视野开阔 德源大厦 交通便利/产品领先/景观领先 蓝泊湾 电梯单体楼/港口广场/商业价值高/增值 水岸绿洲 新城大社区/自身配套齐全/居家环境佳 中博新城 全电梯高层围合社区/景观好 御景花园 红星小区周边项目核心特征分析 据根以下几个重要指标进行细项目评估 □居家环境（人文、生活、自然、景观、治安等） □交通出行（车行、步行、入口、内部组织等） □周边配套（农贸、学校、银行、商场等） □楼盘因素（建筑质量、社区规划、户型等） □物业管理及发展商水平 花园洋房公示建面均价约1100元/平方米 电梯高层公示建面均价约1160元/平方米 综合折扣后成交均价不低于1050元/平方米 推广总体思路 产品领先/概念主导 /渠道致胜 确立产品的行业领导地位 倡导城市发展方向与增值项目潜力 演绎全新人居时代，缔造人居品质标杆 统盘考虑，形成持续推广战略系统 推广系统 项目案名：蓝泊湾 项目定位:忠县首席宽景花园洋房社区 广告语：蓝泊湾 停泊一生的幸福 景观之岸：辽阔长江无极景观，超大楼间距、景观长廊 自然之岸：大尺度、大庭院、低密度、高绿化 城市之岸：主城向北，中央居所引动潜力无限 成熟之岸：人民医院、农贸市场、忠县中学、忠县四小 健康之岸：网球场、健身广场、运动中心、生态会所、半篮球场 标志备选方案 蓝泊湾开启·幸福水岸之旅 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 蓝泊湾 停泊一生的幸福 The blue gulf 整合推广资源与推广能量，提升项目品牌攻击力： [整合企业形象力]---项目前期推广以企业带动并催化品牌，奠定品牌基石 [整合媒体能力]----发动全方位攻势，强力打造产品与企业品牌 [整合各类社会资源能力]----促动事件营销，公关策划 [整合执行能力]----营造氛围，聚敛人气，达成企划目标 [整合内在能力]----演绎品牌文化，创建具有亲和力、销售力的营销团队 项目推广策略 ◆推广概念主导营销全程 ◆企业品牌引导产品品牌上升，迅速丰满形象 ◆整合卖点，先后有序，主线明朗，层次推广 项目推广思路大纲 前期 中期 后期 项目地标形象建立 知名度建立与产品形象丰满 项目案名传播与品牌定位构建 “诞生忠县”亮相策略 产品品质宣传/达到价值认同 事件公关助推开盘/产品美誉度建立 开盘攻势/热销氛围烘托吸引跟进客群 销售业绩推广/价值认同 前期热销宣告/精品循众加推 二次开盘活动跟进/活动热点 项目后期清尾优惠/政策宣讲 时 间：2006年11月-12月 核心攻击点：*模型完成（规划/环境/