2012年新乡壹克拉公馆Ⅰ期营销执行方案1.ppt

按事物的本来面目去认识它 按事物的应有面目去创造它 帕特里克 · 格迪斯 新乡2012年地产营销战场，烽烟四起，城区供应量高达百万，目前有房源在售的楼盘队伍已超40家；内城板块、东南板块、新东板块，各路诸侯历兵秣马，楼市大战一触即法 战争敲响 fluttering PART 1 战场态势（市场状况） PART 2 制胜点如何 (目标客群） PART 3 我方兵力如何（突破点） PART 4 如何调兵攻击（整合战略） PART 4 战术如何部署（战术） 战场态势（市场状况） Market conditions 全国地产行业新动向 全国经济减速下行，降存应声而出 5月11日，统计局公布了2012年4月经济主要数据：工业增加值增幅9.3%，创三年来最低；社会消费品零售总额増幅14.1%，创五年半来最低；财政收入增幅6.9%，同比回落20.3个百分点；其中税收收入增幅2.6%，同比回落23.3个百分点；进出口总额增长2.7%，继续在低位徘徊；前四月固定资产投资増幅（20.2%），创十年来最低。4月数据表明当前我国经济增长态势不容乐观，因此央行随即宣布下调存准率，及时出手稳增长，应对经济明显下行的态势。 《央行：房贷利率最低7折》 近日，有媒体报道称，央行本月初下发文件中明确提出，“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。” “红五月”呈现、7折利率刺激、是否拐点已现？ 《6月前10天沪市成交量涨13%》 6月前10天，上海市商品住宅成交面积已达27.7万平方米，较5月同期上涨12.9%。德佑地产研究主任陆骑麟称，如果维持这种成交势头，6月的成交量有望再创近一年的新高。分析师黄河滔称，虽然近期楼市利好不断，市场对未来的预期正发生转变。 《五月份刚需助楼市回暖》 近期各地出现一些微调政策，主要针对的是刚性需求，各地楼市呈现回暖迹象。上海、深圳、广东等城市和省份楼市成交量也出现了较明显的放大。北京去年一年主要的成交量都集中在通州、房山、大兴等远郊区，从5月份来看，这些区域的成交量都出现了明显回升。不仅如此，在一些中心区域如高档公寓和豪宅，在没有出现大幅促销的情况下，销售量也明显攀升。上海、深圳、广东等城市和省份楼市成交量也出现了较明显的放大。5月份各地楼市呈现出“5月红”态势。有人认为，目前楼市调控可能已经进入到政策效果的拐点。 全国房地产开发五月数据指标 新乡房地产近期动向 4月份新乡市市区新建房地产预售备案3721套、预售面积36.76万平方米，较去年同期分别多增3246套、28.26万平方米。 4月份新乡市市区新建房地产销售备案1154套、销售面积12.90万平方米，同比分别降低9.06%、13.71%。 4月份新乡市市区二手房成交套数541套、成交面积5.59万平方米，同比分别降低31.43%、31.94%。 新乡四月份地产营销数据分析 5月份新乡市市区新建房地产预售备案1660套、预售面积20.15万平方米，同比分别降低74.38%、73.32%。 5月份新乡市市区新建房地产销售备案1512套、销售面积17.56万平方米、销售金额6.58亿元，同比分别增长10.77%、22.05%、28.25%。 5月份新乡市市区二手房成交套数473套、成交面积5.77万平方米，同比分别降低24.20%、11.94%。 新乡五月份地产营销数据分析 中国指数研究院调查数据表明，2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0.31%。河南三个取样城市：郑州、洛阳、新乡住宅价格环比全部出现下降。新乡住宅均价3181元/平方米，环比下降1.3%，在住宅价格环比4月下跌的73个城市中跌幅位居第九。 总体来看，5月100个城市的住宅平均价格连续第9个月环比下降，连续第2个月同比下跌，十大城市均价同比连续5个月下跌，且跌幅进一步扩大。在货币政策微调的背景下，开发企业推盘力度继续保持在较高水平，尽管少数项目在成交回升后取消折扣或提高报价，但多数面向首次置业中低价位的楼盘仍保持低价入市的策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售，全国房价仍维持稳中有降的趋势。 新乡住宅均价3181元/平方米 环比下降1.3% 6月8日，央行宣布下调存贷款基准利率。当天，住房和城乡建设部发布通知，规定从即日起下调个人住房公积金贷款利率。从6月8日起，新乡市个人住房公积金贷款利率下调。其中，5年期以下（含5年）贷款利率由现行的4.45%下调为4.2%，下调0.25个百分点；5年期以上贷款利率由现行的4.9%下调为4.7%，下调0.2个百分点。 降息后，公积金贷款与商业银行相比，优势仍明显。在基准利率情况下，以贷款45万元、