2010年西安和基地产马军寨项目市场.ppt

通过户型基本面良好，产品创新与亮点设计、项目高品质形象的塑造来达到中高品质 这类客户无能力用钱去换取高品质，所以我们更多的应通过产品亮点设计、高品质形象塑造等来满足目标客群的品质需求。 中高品质—— 定位理解 定位多维度描述 建筑形式设置 建筑形式：相似建筑体 / 成组布置 一梯八户为主 建筑高度：100㎡（接近上限） 产品户型设置 全功能两房为主 设计面积：75—80㎡（含本层公摊） 销售面积：82㎡以内 补充：一梯八户产品上视具体设计排列情况，灵活设置少量全功能一房或小两房；社区中央 位置端头可设置为功能小三房，三房面积不超过110㎡；社区中央，当空间不足放置 一梯八户产品时，可设置少量用以提高形象90-130主流产品。 产品户型配比 重要认识：户型配比的营销本质 增加竞争能力强、获利能力强的产品占比 并使之比例最大化 项目除已建、安置楼外，市场化部分体量不大，无需覆盖整个产品线，只需最大化设置强竞争力、强盈利能力户型，并使之比例最大化，即功能两房比例最大化。 容积率结构设置 将有限容积率设置在竞争能力强、获利能力强，且易销售的物业结构上 本项目仅一面临次街且临街面短，商业价值低，除考虑补偿商业外，不刻意追求商业体量， 偷面积原则 项目位置特殊，容积率有限，上限为6.0，定位产品竞争能力强，所以产品面积设置原则是： 做足容积率，将占容积率的每一平方米均以较高价格售出，不刻意偷面积 但是小飘窗落地、不影响相邻户型和建筑日照的外挂阳台，能设则设 客户阶层 市 场 敏 感 度 高 中 低 价 格 品 质 市场因素 基 本 配 套 面 积 景 观 环 境 总 价 地 段 形 象 客户需求敏感因素分析 本项目客群所在位置 对总价的敏感 ﹥ 对品质的敏感 注：上述关系不是排斥后者，而是表明主次关系 对功能的敏感 ﹥ 对面积的敏感 对配套的敏感 ﹥ 对环境的敏感 对地段的敏感 ﹥ 对形象的敏感 客户需求敏感因素分析 安置部分设计要求 总安置面积40000平米 其中自住部分：A：姑娘楼 1#楼 3房 120.63㎡ 21户 2房 97.06㎡ 21户 2#楼 3房 132.53㎡ 14户 2房 108.58㎡ 14户 共：7920㎡ B： 62户村民自住 C： 另加40户回迁户 按50%两房90㎡， 50%三房125㎡安置。 剩余还建部分按60-80㎡两房布置 刚性需求市场严重饥渴且数量庞大 全功能低总价居家型中高品质纯住房产品市场空白 定位纯粹，推广难度降低 适应政策变化，抗市场风险能力强 距城西，临高新，进可攻、退可守 定位市场安全度评价 两个重要问题 容积率已从4.5上升5.5，还需不需要上升到6.0？ 姑娘楼拆与不拆问题？ 两容积率下收益对比 结论：容积率提高不到10%，项目收益增加17%，即近2500万元； 如考虑拆除后社区环境提升，品质提高，售价至6000，则收益增加近5000万元。 拆与不拆 不拆 拆 容积率 5.5 6.0 地上总建筑面积 18.2万㎡ 19.89万㎡ 已建面积 35000+8000=43000㎡ 35000㎡ 新建安置面积 32000㎡ 40000㎡ 商业开发部分面积 10.7万 12.4万㎡ 总投资 4.49亿元 5.14亿元 单方成本(不含税) 4183元/㎡ 4154元/㎡ 单方成本(含税) 4477元/㎡ 4446元/㎡ 土地综合取得成本 426万/亩 483万元/亩 分摊地上可售面积 1160元/㎡ 1207元/㎡ 销售单价 5800元/㎡ 5800元/㎡（6000元/㎡ ） 销售收入 6.46亿元 7.4亿元（7.67亿元） 所得税前利润 1