2011年枣庄东湖龙城营销报告.ppt

一本最具格调的介绍一种新都市核心高尚品质生活方式的杂志，代替常规方式与客户建立深层次的沟通。 对核心客户实行线上维护，每月发行刊物，如同东湖·龙城给会员寄送的月刊,类比世界同类城市核心顶级物业生活方式,渗透项目生活价值与枣城置业品牌。 圈层客户： 专署刊物：《龙城会》 网站投放建议 建立项目自主网站，打造项目知名度 建立WBE2.0东湖·龙城网上销售中心 项目网站的新尝试——以网络虚拟的方式将体验前置化于项目实际展示之前：人为的多 “设置东湖·龙城项目的专业网站，并就项目特色制定本项目的网络样板房，对项目户型、设计细节、装修进行预展示，并在主要门户网站（枣房网等）主页设置醒目链接” 随着网络的普及，网上的信息也成为了客户收集购房信息的一个主要平台。目前的枣庄房地产方面比较有影响力的网站主要是枣庄房产网。我们建议通过合作，投放一部分广告，并设立网站。投放建成时间为3月。 广告投放一览表 广告形式 数量 投放时间 建议预算 户外广告牌 4-6块 3月份 60万 引导旗帜 两个路段 3月份 需协调 现场广告牌 广告牌13块 3月份更换画面 2万 围墙 3月份 制作费 报纸广告 齐鲁晚报期 3-5月份 10万 枣庄日报期 3-5月份 20万 公交广告 公交车身5-10辆 3月份 20万 需协调 公交站台3-5座 3月份 10万 一年 市区电子屏 3-5个 3月份 15万 一年 电视台 3D宣传片 3-5月份 10万 电台 3-5月份 5万 短信 20万条 3、5月份 1.2万 DM派发 2万份 3、5月份 1万 网络广告 广告+网站制作 3月份 5万 街道横幅 200条 3、5月份 10万 需协调 第二次开盘： 计划推出38#、43#、48#，272套 目的：保证二次开盘的持续热销 时间：2011年7月28日 方式：龙城会，老带新 户型 C C1 D D1 I L L1 复 面积 118 120 125 127 131 159 160 38# 21 84 21 6 132 43# 44 44 48# 23 46 23 4 96 户型 中户型 大户型 比例 73% 27% 1、本次推出房源是考虑在第一次开盘取得良好销售开局的情况下展开的，推出的房型主要集中在中等户型。这样主要是针对第一次开盘可能有很多客户处于观望状态，中等户型是供他们选择的主要房型。 4、广告推广在第二次开盘阶段，也要保持一定的密度。户外看板需更换成：感谢枣庄市民厚爱，加推房源回馈社会等信息。同时也要对大户型的尊贵在报纸稿等传播渠道中加以宣传，为本次开盘的43#做一定的宣传同时也为第三次开盘的楼王推出做好铺垫。 3、在推广中，我们主要是增加老客户带动新客户成交的方式。这一政策可延续到以后，第二次开盘是在第一次开盘的热度未降低的状况下推出的，可以说是借势第一次开盘，我们计划推出“龙城会”这样一个老客户的会员组织。 在枣庄这样一个城市规模不大的市场中，耳语传播的效果要明显优于硬性的广告传递信息的效果。同时我们也注意到山东的风土人情，建议采用老客户带新客户成交送礼品的形式，不采用现金或购物卡返还的形式，市场也会容易接受，“龙城会”也便于长期开展下去。 2、38#、48#楼的位置在一期中并不是最好的，可顺势承接第一次开盘的价格，43#楼是中心的点状楼，位置好，前后观景，可适当提高价格，为第三次开盘，开出楼王做好铺垫工作。 第二次推出的房源主要是中等户型性的三房和大户型。 第二次开盘的销售策略主要是以老客户带新客户的方式来进行。以“龙城会”的形式，将我们项目的老客户进行组合，可以不定期举行例如客户答谢会，观看文艺表演，烟火晚会等活动凝聚客户对东湖龙城项目的向心力。“龙城会”的展开也必将给我们的销售带来巨大的收获。 营销策略：龙城会 第三次开盘： 计划推出40#、45#、47#、50#，328套 目的：完成第三批次的客户累计 时间：2011年9月28日 方式：风水讲座，高峰论坛，房博会 户型 A B C1 D1 I L1 N 复 面积 95 99 120 127 131 160 194 40# 46 46 4 96 45# 44 44 47# 23 92 23 6 144 50# 44 44 房型 小三房 中等户型 大户型 比例 28% 42% 30% 经过第一次开盘、第二次开盘，枣庄市民都对我们项目有了更明确的认识，对更高端大面积户型也有了了解。我们推出楼王户型，和第二次开盘推出的43#、第三次开盘推出45#经行了对比，可以更加凸显楼王户型的优势。 第三次开盘推出的房源中，大户型的比例明显加大， 并推出一幢楼王户型。 这段时期的广告宣传方面可以在教师节时重点引导对教育系统客户的吸引，同时可以扩展到学区、教育等方面我们项目的优势，例如我们有项目的幼儿园。学区房、教育投资房产这一直都