中原2008深圳京基大梅沙别墅项目思考.ppt

一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱” 二级市场：均价回到一年前 市场供应：08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个，共4883套，约合40.6万平米。从供应结构看，90平米以下的供应量占到了整体的74.6％，144平米以上户型仅占5.3％； 市场成交：4月份全市一手房成交4250套，合35.2万平米，成交量已经回到去年同期8成左右的水平； 成交均价：4月份随着项目降价风波愈演愈烈，全市成交均价已降至12000元/平米以下，仅比去年同期高出不到400元/平米。 二级市场：价格下浮一明一暗 二级市场豪宅： 三级市场：豪宅放盘增加，成交减少。 三级市场：二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。 三级市场豪宅：千万豪宅成交寥寥 后市：深圳楼市近期难以复苏！ 2008年政府工作报告指出，今年房地产宏观调控要采取四项措施： 要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。 要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。 要综合运用税收、信贷、土地等手段，防止房价过快上涨。 要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。 一、发展商普遍对后市短期内不看好； 二、一手价格回归至07年同期水平，并仍有价格下浮威胁；一手在售豪宅销售普遍低迷，普遍采用现场暗放折扣的促销形式；新推豪宅定价保守； 三、二手豪宅成交呈现西热东冷的态势；二手豪宅价格下浮，将对一手豪宅造成极大冲击； 四、深圳楼市预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。 本项目地块位于深圳市盐田区盐梅路 ，由盐梅路西行可接盐坝高速去往沙头角、罗湖。地块所处大梅沙片区配套成熟，酒店众多。 地块研判/地块分析 地处配套成熟的大梅沙片区； 地块占地较小，低容积率； 一线无敌海景； 大面积的独栋别墅，产品纯粹； 与顶级豪宅媲美的景观资源。 做客户和市场的领袖， 用自己的语言塑造新的市场！ 看好天麓的独有稀缺资源，认为只会增值升值，值得收藏； 关注总价﹥关注户型面积段； 除资源外，非常关注建筑风水，如视野面对山谷、山坡、漏风口等非常排斥； 都拥有很多套房子，买华侨城是看重资源，以投资（收藏）为主，兼可度假； 除去可享的天麓资源外，对单套物业的关注点依次是总价、景观资源、户型、风水。 我们的客户—— 片区亮点 片区亮点 领袖中国海 项目推广语： 案名建议： 京基·领袖海 其它案名建议： 京基·御景湾 其它案名建议： 京基·波赛冬 其它案名建议： 贰拾肆皇冠 创新 客户价值主张（CVP） 只有订制过皮鞋后，才明白拥有财富是一件惬意的事情 脚趾头的尊荣——约翰罗布鞋店 在伦敦，有两三家风格朴素的店，树代以来一直为某些人稀少而隐晦的爱好提供某种服务。 只要光顾过的客户，就会被那里所深深吸引，只有在那里，你的脚才是一个主角，它会有自己的复制品，它会有自己的仪式， 每一双鞋在那里都会拥有历史，会有自己的出身证明，接生人，每年还会收到问候以及新的保养方式。 实现订制的核心要点 要点一 专家打造 要点三 独一无二 要点二 贴身服务 要点四 客户自己的选择 24席订制 订制园林小品 订制道路 “小桥通若耶之溪，曲径接天台之路”，小区里的步行小路径，命名自己喜欢的一条路。 客户价值主张（CVP） 销售方式 三大原则： 深度挖掘，减法推广 创新方式 中原客户网络营销 客户拓展 豪宅直销 京中认证豪宅销售体系 正如微软、思科认证一样的认证体系建立是加速话语权的一个捷径，京基可藉本项目建立自己的豪宅体系标准，以此为契机，建立一个有影响力的认证体系，扩大市场的话语权。 中原客户拓展 除去常规的深度媒体推广、小众客户拓展，对于中原而言，我们还拥有强大的资源！ 客户价值主张（CVP） TH价格制定 独栋价格制定 通过少量价值标竿产品（低密度）来消除价格抗性，实现主流产品的价格的攀升，从而实现整体价值提升。 定价策略 楼王，树立价格标杆 价格高于其实际价值，树立价格标杆，提升主流价格认知。 客户价值主张（CVP） 样板房装修及风格建议 园林建议 园林建议 九曲花街 园林细节的处理 入口主景观处建议 室外安防 客户价值主张（CVP） 富人在圈子内，拓展自己的人际关系网络，通过与封闭圈子内的其他人的交流，掌握一些只有圈内人士才知道的“内部消息”、并据此进行消费，或者在生意场上灵活运用这类内部消息。 具有等级意识的新富人， 瞧不上“谁都知道”的消息，而看重“少数人掌握”的信息，比如某个名气不大但厨艺超群的人开了一家私房菜馆、一天只接受三人预约的香薰按摩店、完全