2010年菏泽郓城金河水景项目营销策划案.ppt

金河水景项目营销策划案 好家地产经纪有限公司 2010年5月 目 录 前言 一、项目现状及市场环境简析 二、我们面对的问题 三、项目形象定位 四、广告语提炼 五、写字楼部分 六、广告推广策略 七、整合营销策略 前 言 通过对金河水景项目的初步分析，我们认为这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在郓城市场上独树一帜，形成项目独具特色的品质和品位。 由于时间仓促，不足之处敬请指教！ 一、项目现状及市场环境简析 （一）项目优势 1、位置优越、交通便利，居住气氛浓厚 2、毗邻全城唯一的景观河和最大的城市公园广场 3、项目规模大，生活配套实施齐全 4、整体规划设计理念超前、户型合适 5、特有地中海建筑风格，异域风情 6、水系园林景观，绿化率高 7、开发商实力雄厚，社会口碑高 （二）项目劣势 1、项目中原有2处新建住宅楼影响项目统一风格 2、紧邻项目的城市公园广场目前没有动工 3、工程施工启动晚于竞争项目，客户流失严重 （三）项目竞争 项目周边竞争楼盘众多，既有高品质的大型项目，又有一般的小型项目，甚至是几栋住宅楼。因此市场整体表现为无序竞争状态，且竞争激烈。但总体竞争策略和手段表现平平，在形象包装上各项目均没有较好的展示，处于低水平的竞争阶段。 （四）机会 1、项目周边将成为城市未来的居住中心，各项配套设施也将逐步完善，这已经成为共识，因此越来越多的客户将会在此投资购房。 2、通过对项目进行高品质的全方位包装，充分挖掘项目的卖点、突出项目的优势，采取具有针对性、有效性的营销策略，形成独有的市场核心竞争力。 二、我们面对的问题 我们如何与对手竞争？ 我们如何打造项目的核心竞争力？ 我们如何对项目进行全方位的包装？ 我们如何将项目的优势向目标客户群传播？ 更关键的是我们如何将客户搞定达成我们的目标？ ……………… 而这些问题的解决是一个系统工程，任何一块短板都会造成销售的不畅，甚至是致命的打击！ 三、项目形象定位 定位方法 我们在分析其他项目定位的同时，深入挖掘本项目所具有的独有卖点，结合马斯洛需求层次理论，来确立一个成功获取市场的独特销售意念。 开发商品牌形象 创新生活的领导者 ——这是一个追求品质、品位、彰显个性的时代。许多 人会为了满足自己心理、精神方面的追求而愿意付出更多一些。 ——项目建筑外立面和景观园林地中海风格是其他项目所没有的，作为项目独有卖点将其升华为项目的形象支撑点。 项目形象定位 郓城第一个地中海风情主题社区 —— 蔚蓝色的浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然。 这就是令人向往的地中海美景。 ——地中海激情动感的建筑外形散发出迷人的魅力，被世界各地的人们所喜爱。有人把地中海风格的建筑比喻成身上的皮肤，“妥帖、舒适，让使用它的人感觉温暖。” ——地中海风格的建筑形态经常出现很多不对称的设计，弥漫阳光下的浪漫激情；尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦。 ——地中海风格继承了希腊、罗马源远流长的古典建筑美学传统，在细节的处理上特别的细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力。在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰， 选择独具异域风情的地中海风格建筑，就是选择一种与众不同的生活理念。在追求“生态、自然、品质、尊贵” 的生活的同时，更渴望的是浪漫、自由的精神。 今天，原滋原味的法国地中海风情社区走进了郓城，必将给这个古老醇厚的城市生活带来翻天覆地的变化，奢望全新生活的人们终于有了实现梦想的机会！她就是——金河水景 地中海风格的魅力之处，在于它表现的是全方位生活之美，它把品质延伸到了每一个角落。欧式曲线的柔美，模仿自然生态的形式，体现大自然旺盛的生命力。另一方面也利于衬托建筑的高耸，硬朗的形象，使建筑置于园林景中，成为景中景。 内在整体风格清新淡雅，追求生活的浪漫朴实和恬淡宁静；外在通过经典的表现手法，如连续拱廊与拱门以及陶砖等建材的细部，配合精致的园林小品与恰到好处的组团空间有机结合，