2010年漯河天下城首期提报.ppt

致 谢 目 录 第一部分：中国房地产态势分析 第二部分：漯河宏观经济分析 第三部分：漯河供应市场分析 第四部分：项目需求调查分析 第五部分：项目背景分析 第六部分：综合定位及建议 一、本轮宏观调控的历程 本轮宏观调控的历程 二、宏观调控中房地产的高速发展 房地产投资 房地产开发 房地产销售 房地产销售 房地产价格 2004-2007年70个大中城市季度价格（同比）涨幅情况表 2007年主要城市商品房成交规模比较 2007年主要城市商品房成交均价比较 三、当前形式下房地产运作主旨 四、房地产快速发展的市场驱动因素 驱动因素1：经济增长带来收入增长和游资充裕导致全社会流动性过剩 全球性的流动性过剩和中国经济结构性的问题，导致近两年尤其是2007年的流动性过剩。近两年来，中国广义货币供应量M2增速持续高于名义GDP增速， 平均高过2.5个百分点，货币发行过多带来市场流动性泛滥，2007年末广义货币 M2超过40万亿元。这种过剩流动性和货币扩张一方面刺激经济高增长，同时充裕的货币供应也给物价总水平带来上涨压力，也最容易激发资产价格泡沫。资产价格特别是房价在过去几年快速上涨，使得土地稀缺性更加显著，地价快速 上升，加剧了市场泡沫程度。 注：广义货币供应量M2，则是指M1（现金+银行的活期存款）再加上居民储蓄存款和企业定期存款。货币供应量是中央银行重要的货币政策操作目标。 驱动因素2：本币升值吸引大量境内外资金追逐以本币计价资产 驱动因素3：有效需求旺盛，供求缺口加大 驱动因素4：负利率条件下，通胀预期加大，选择通胀避险工具 驱动因素5：宽松的融资环境 小 结 近年来，房地产和土地市场价格大幅度上涨是人民币升值和5年来经济高速增长的必然结果，是经济发展到一定阶段的必然规律，也决定着经济发展中宏观调控的必然性。 从最近几年尤其是2009年的宏观数据分析，中国经济面临通货膨胀的压力逐渐增大，本轮宏观经济调控政策从一开始直指房地产业，就是通过调控 房地产业过热来消除宏观经济过热的现象。 五、房地产发展态势分析与展望 房地产宏观形势分析与展望 1、2010年房地产市场面临的不利因素 1、2010年房地产市场面临的不利因素 1、2010年房地产市场面临的不利因素 （3）实施从紧货币政策，流动性紧缩压力开始显现 自2007年以来，随着全球的流动性泛滥，国内的金融体系也未能独善其身，为对冲流动性过剩可能带来的通货膨胀压力，央行不遗余力地采取了包括加息、提高存款准备金率以及发行央票在内的货币紧缩手段。 2008年，中国将实施十年之久的“稳健货币政策”调整为“从紧货币政策”，这样一个较强的转变信号意味着政策对资产市场资金面肯定有一个收紧作用。市场流动性过剩的主要原因在于巨大的贸易顺差造成的，从货币政策操作工具分析，中央银行对冲流动性及加强信贷控制的措施虽然不能从根本上解决流动性产生的内在性问题，但是随着不断加大回收和对冲流动性，政策量变累积效应最终会显现，必将对银行体系流动性产生实质影响，最终也影响房地产行业的资金供应。 金融资产和地产价值上涨，从本质上来说就是受到本币升值背景下，流动性泛滥导致的资产价值重估过程，也就是货币供应增加后实体资产的自然增值。而一旦资金流动性泛滥的格局改变，那么资金的供求关系 就要重新调整，改变金融资产长期升值趋势，导致金融资产和地产价格的回落。 房地产市场发展的有利因素 （1）支持房地产市场发展的基础依然存在 尽管中短期蕴含较多的不确定因素，但是支撑房地产市场发展基础依然存在。中国的人口红利因素将构成房地产的消费主力；连续多年来城市化率增幅达1％，以此计算 每年新增城市人口在1500-2000万人，城市化进程加速支撑房地产市场真实性需求；而 在通货膨胀压力下，居民把房地产产品作为资产配置的标的，作为通货膨胀避险和分享 人民币升值收益的工具，居民对于商品房需求不仅停留在居住和消费上，还进一步提高 到投资和资产配置需求上。 基于中国人口红利因素、城市化进程、居民配置投资载体的分析，我们认为，由于 土地资源的稀缺性、商品房供不应求的整体格局不会改变，房价整体上涨的趋势也没有 改变，支持中国房地产市场发展的因素依然存在。 （2）房地产市场对于金融市场体系的稳定发挥重要作用 在任何国家的经济发展过程中，与房地产相关投资都在国民经济中占有重要位置。在投资方面中，2007年房地产投资占全社会固定资产投资的比重18.4％；商业信贷中，房地产贷款（开发信贷和消费信贷）占商业银行贷款总额比重的17.2％，其中购房贷款占到全部商业贷款的10.79％。而在消费信贷政策调整之后，房地产市场波动一定