2009年福州润华山庄电梯房营销策划方案.ppt

福州润华山庄电梯房营销策划方案 瑞杰机构 2009年11月25日 53-75平方米的户型私家车配置建议一： 雨燕：6-7万元左右的配置 销售战术一： + 53-75平方米的户型私家车配置建议二： 标志207：6-7万元左右的配置 销售战术一： + 53-75平方米的户型私家车配置建议三： 骏捷FSV：6-7万元左右的配置 销售战术一： + 销售战术一： 53-75平方米的户型私家车配置建议价格在6-7万元， 折入房价款约1000元/平方米左右。 因此，53-75平方米对外的销售表价预期在7700元/平方米左右 132-166平方米的户型私家车配置建议一： 福特新嘉年华： 9万元左右的配置 销售战术一： + 132-166平方米的户型私家车配置建议二： 广本锋范： 10万元左右的配置 销售战术一： + 132-166平方米的户型私家车配置建议三： 大众CROSSPOLO： 10万元左右的配置 销售战术一： + 132-166平方米的户型私家车配置建议四： 雪佛兰乐风： 10万元左右的配置 + 销售战术一： 销售战术一： 132-166平方米的户型私家车配置建议价格在9-10万元， 折入房价款约600-700元/平方米之间。 因此，132-166平方米对外的销售表价预期在7600元/平方米左右 199平方米的户型私家车配置建议一： 福特福克斯： 13万元左右的配置 销售战术一： + 199平方米的户型私家车配置建议二： 广本思域： 13.78万元左右的配置 销售战术一： + 199平方米的户型私家车配置建议三： 上汽荣威500： 13.8万元左右的配置 销售战术一： + 199平方米的户型私家车配置建议四： 雪佛兰科鲁兹： 13万元左右的配置 + 销售战术一： 销售战术一： 199平方米的户型私家车配置建议价格在13万元左右， 折入房价款约650-700元/平方米之间。 因此，199平方米户型对外销售表价预期在7100元/平方米左右 销售战术二： 全面提升项目所在区域生活半径，引导让客户体验完善生活 配套及便利性，从而再次推升项目品质高度。 销售战术二： 建议在距离润华山庄最近且最热闹的商业中心区设置外接待中心，经过考虑宝龙城市商业广场最为适合，通过在此设立接待中心，拉近项目与城市中心繁华闹区的距离，充分体验成熟完善配套，并且可通过设置接送看房车，将客户接送到项目现场，充分体验驾车通过二坏快速所带来的生活便利性，以及到现场后所感觉到的优越自然环境以及别墅社区的品质感真正实现离尘不离城的市中心高尚住宅小区。 宝龙城市广场 雷雨效应式推售策略：①单次限量推售；②营销火力集中，强劲立势；③适时加推。 销售量 时间 波浪推进模拟曲线 常规销售模拟曲线 新界社区销售模拟曲线 不同推售手法对比示意图 本项目推售手法示意图 销售量 时间 多次开盘 建议项目分幢开盘销售 雷雨效应式推售策略——这是保证本项目快速立势、走量的最佳方法 产品供应上单次限量推售，造成紧张态势，挤压客户成交； 营销上集中造势，声势足，市场关注度高； 为保证尽快走量，过程中视情况加推盘，尽量多的制造营销节点和销售热点，始终保持市场对本项目的高度关注。 人为制造产品稀缺、热销。 ——推售策略节奏 销售战术实施 第一批开盘 第二批开盘 第三批开盘 最后压轴开盘 销售战术实施 ——推售策略节奏 品牌导入“润华山庄，城市别墅社区物业” 品质效应 引导市场高度 人文+环境资源导入 全城关注 头羊态势 拉动市场新欲求 全城关注 高尚、人文美宅品牌 全新的生活态度和文化导入“传承哲学” 核心竞争力 意见领袖 2010年 ，润华山庄再展宏图 品牌力量 首入效应 领袖主导 价值认知 项目发展策略 营销策略解构 “通感营销+文化营销+精准营销+创新营销” 通感营销：提升项目形象，加深市场认知，刺激客户购买欲望 文化营销：拉进客户距离，形成圈层营销 精准营销：精确定位客户，传递项目信息 创新营销：打造差异化竞争模式，追求高品质、高形象、高利润。 瑞杰机构全面解构营销策略执行，建立全新的营销模式： 营销架构体系 通感营销 项目包装 媒体宣传 精准营销 渠道推广 公关活动 销售计划 公共关系营销 创新营销 文化营销 润华CLUB 营销策略解构图 创新营销 策略执行体系 媒体宣传 项目包装 户外 报纸 网络 杂志 电视 广告形象 销售现场 产品包装 看房动线 渠道推广 信息直投 口碑传递 定点传播 公关活动 重大事件营销 品牌联展 命题研讨 公共关系 业界人士 新闻媒体 润华CLUB 客户的第二客厅，项目与客户的互动平台 策略执行方式： 创新营销 销售计划 创新销售策略 “润华CLUB”代表了“圈子文化 阶层文化 高尚文化 生活文化、社交文化”——以“文化行销”形式将商业行为转换为与目标