思源经纪贵阳市金元国际新城全案营销报告中.ppt

3、比较三 同档次产品加权平均 　 ７７１ ９２２ ９４０ 　 类比值 　 ３０％ ３５％ ３５％ 　 类比权重 　 ２５７０ ２６３３ ２６８５ 　 比较均价 　 3635 3868 4189 ２６３３ 售价 100% 77.80% 80.80% 85.80% 5５.00% 权重 5% 3.00% 3.00% 3.00% 2.00% 其他 5% 5.00% 4.00% 4.00% 2.00% 交房时间 5% 4.50% 4.80% 4.00% 3.00% 装修标准 5% 3.50% 4.40% 4.20% 4.50% 内部配套设施 5% 4.00% 4.50% 4.00% 3.50% 智能化设备 5% 2.80% 2.50% 3.20% 4.00% 容积率 10% 8.00% 8.00% 9.00% 7.00% 户型设计 10% 7.00% 8.00% 8.00% 9.00% 小区园林 10% 8.00% 8.00% 8.00% 4.00% 交通 40% 32.00% 33.60% 38.40% 16.00% 位置 权重 锦绣星城 亨特国际 盛世花城 本案 因素 4、结合以上三个价格，充分考虑这三种方法对本项目的适应性 ２５０１ —— —— 加权均价 ５２７ ２0% ２６３３ 不同区域同档次产品定价 ７６２ ３0% ２５４１ 不同区域同类型产品定价 １２１２ 50% ２４２３ 同区域同类型产品定价 加权价 参考权重 本项目均价 定价方法 项目市场评估均价：本案一期住宅类比价格为２５０１元／平方米,建议实际一期整盘均价为25００元/平方米 注：虽然以上参考权重楼盘所选用的价格，在制定时间，工程进度，所处区域，产品品质的依据上并无统一标 准，但消费者在选房时更注重在同一时间段比较楼盘时的现时价格，因此仍具参考价值。 （１）本项目均价范围：一般而言对一个住宅项目，其价格有着±10%的弹性空间，即在２１７４元/平米—２６５８元/平米之间。 （２）根据项目投放市场时间及项目特点进行价格确定：根据贵阳住宅价格发展趋势，预计未来几个月内(至项目开盘)，均价上扬５%左右，即价格在２２８２元/平米—２７９１元/平米之间。 中间型核心价格：(２２８２+２７９１)/2=２５３７元/平米,即理论上量化的产品价格 低价位核心价格：２４８０元/平米，适用于低开高走的策略，易于快速打开市场，积累人气，同时也利于后期楼盘的推广及开发商品牌美誉度的提升。 高价位核心价格：２600元/平米,适用于高开低走或直线型，以达到利润最大化，但对于多期开发而言给后期楼盘的营销带来了难度。 5、一期均价说明 （二）价格策略 （１）低开高走 为在开盘初期制造轰动效应、聚集有效人气，同时也为了体现客户在不同时期购房所产生的利息差别及风险回报，我司建议采取“低开高走”的销售战略。即开盘初期定一个相对较低的价位，在后期根据销售反应上调价格，最终维持总体均价水平。 （２）价质均衡 根据市场接受程度量化楼层差别及朝向差别，具体指标包括朝向、景观、视野、噪音、结构、户型、通风、采光、间距等。以量化打分的形式保证每个单位的价格质素比能够均衡，避免出现部分单位因价格低估而畅销、部分单位因价格高估而滞销，而这些滞销单位最终不得不降价造成销售损失。量化打分保证价格质素比的合理性，通过价格杠杆来实现销售均衡。 （３）留有余地 因为产品定位可能出现的偏差、建筑规划不可能达到十全十美（如部分朝向单位在景观、视野、采光方 面成为死角），所以一定有少量单位或因市场原因或因产品原因会成为滞销点。同时客户在签订合同时 往往向销售经理要求1-2个点的额外折扣。我们制定的整体均价水平应略高于预定均价，给后期难销单 位留出足够的降价让利空间并弥补因额外折扣造成的均价损失。建议预留1%空间，即按标准折扣执行的 面价上提。 （４）主动预防 在产品形成之后，我们根据市场状况分析可能会有一些单位成为滞销点。我司建议：与其在尾盘阶段以降价让利为促销手段，但不如先期主动预防，对于难销单位以一口价、特价等形式先期推出，以此方式在前期就消化部分难销单位，实现各种户型、各种朝向单位均衡有序的销售目标。 （５）试价策略 价格体系：范围告知——试价——匀房号——调价 试价策略：高试低开 eg.均价２５00 ２４００价目表试价 判断 ２３００价目表 锁房号 调价 再试价 为了充分展示景观大道的环境,用围 档将施工场地和景观体验区相区隔, 并通过选用通透式围档强化项目的空 间感和一体化 (2)园区环境体验 为了突出主题,紧临围档的停车地砖应当体现国际化设计元素 建议在社区围档上架设广告牌，做成广告长廊，营造气势。 平整二期土地，作为临时停车广场 地砖 地砖 MIDDLE CLASS Middle class in chi