2010年上海金山朱泾镇项目市场及产品定位.ppt

新国四条、国十条政策出台的背景 自去年下半年以来，房价持续快速上涨，一线城市及部分二线城市疯狂上涨 国家之前出台的诸多调控政策，有如“隔靴搔痒”，市场并没有真正得到控制。虽自2009年12月到10年3月份，国家调控政策频出，但房价我行我素的疯涨。 市场上投资、投机行为显露盛行迹象，外地民间游资炒房团盛行。 全国一线以及部分沿海二线城市，购房一次性付款比例平均在15%左右，投资比重过大，市场泡沫严重。 2010年 房产新政调控年  “4.15新政”与“新国十条”对市场的影响 楼市遭遇“史上最严厉的房地产调控政策”，成交量大幅萎缩 2010年1月至6月，上海商品住宅(剔除配套商品房和经济适用房)成交面积共计约为357.3万平方米，同比09年上半年的824万平方米萎缩57%，为近五年来最低。 楼市出现供大于求，市场观望情绪蔓延 5月上海商品住宅成交面积为31万平方米，环比2010年4月大幅萎缩70%，供应面积与成交面积差值拉至今年上半年最大，6月供应成交双双缩水，市场观望情绪蔓延，开发商也惜盘如金，纷纷延迟开盘时间。 楼市理性回归，购房需求以刚性需求为主 楼市成交回归以刚性需求为主，小户型低总价的房源受到青睐。 房企打折或引发降价潮，中低端楼盘成为拉动成交的主力 新政调控引发几大地产龙头企业带头掀起降价狂潮，5月和6月的打折楼盘以中低端楼盘为主，在下半年房价走势并不明朗的前提下在上半年商品住宅热销TOP10中，均价20000元/平米以下楼盘占9成，其中万安金邸均价破万，仅为9624元/平米，中低端楼盘成为拉动成交的主力，导致均价下跌。 外环住宅成交量放大，成为上海市住宅成交的主要区域 外环附近的住宅成交量占上海市住宅成交总量的88%以上，价格相对较低是成交量放大的主要因素。 万安金邸概况 豫园雅郡（尚成府邸）概况 全国重点镇之一 金山区北部的经济、文化、居住中心 朱泾规划发展方向 公寓项目近况明细 项目以83-105平米的二房为主打，现在经是尾盘阶段，成交走势方面可以说是相对平稳，08年一期看盘时整个大市环境受金融危机的影响，但该盘成交一直保持相对平稳的去化水平 项目09年二期开盘销售价格仅为5000元/平方米，比一期上浮了1000元/平方米，二期开盘时朱泾新建商品房市场供应量基本为零，外围市场环境又非常火爆，该盘二期一经推出迅速去化。 尚成府邸销售分析 　 98% 569 578 总计 35% 98% 204 208 118-136 三房 65% 98% 365 370 83-105 二房 户型比例 去化率 已售套数 总套数 面积 房型 朱泾新建住宅竞品分析 在售商品住宅项目 在建未售商品住宅项目 规划待开发商住用地 新城建成商品住宅区 朱泾新建商品房下半年潜在供应量分析 768 尚未动工，方案送审阶段 小高层14层 高层17层 联排别墅 35% 1.4 95646平方米 68319平方米 亭枫公路罗星南路项目 出地面在建 规划精装修 尚未动工，方案送审阶段 尚未动工，方案送审阶段 出地面在建 工程进度 约180户 开盘售价预计9000-10000元/平方米 792 231 184（小高层户型为主） 户数 多层7层带电梯 底层商业 2-7层酒店式公寓 小高层11层 小高层12层、联排别墅 小高层12层、联排别墅 建筑形态 ——- 38% 35% 35.2% 绿化率 ——- 1.4 1.0 1.0 容积率 约10000平方米 93900平方米 39070平方米 24270平方米 总建筑面积 —— 65700平方米 27793平方米 18195平方米 占地面积 新都汇商业街 E区酒店式公寓 金龙新街塘园路项目 秀洲街南圩路项目 万安世家华园 项目名称 在售、在建未售项目多集中在城北老城区，该板块目前在售楼盘较少，唯一处于销售阶段的为万安金邸、豫园雅郡，且多为尾盘，相互竞争性较弱。从以上列表以及朱泾区域待开发建设用地的规模的来看，未来下半年至明年上半年供应量将会大大增加，将使得客户的可选择范围大大增加，金龙新街、亭枫公路两个项目规模较大，且进度相近，同期上市会使竞争加剧。 公寓客户 客源区域特征显著。通过对区域在售个案客源的分析，80%以上的客源来自于朱泾本地居民、政府公务员、私营业主、部分来自上海市中心、浙江、周边镇。 10%左右是来自浙江、上海市中心，以投资为主。 周边镇客户比例达到10%左右。 主要来自：金山朱泾、周边镇及临近的浙江省 朱泾客户群分析 公寓产品 需求产品 客户来源 注重要素 购房动机 置业情况 产品形态偏好 多层、小高层 25-35岁年轻客层偏好功能型产品 36-45岁客层偏好居住环境、舒适型