远洋地产2010江苏常州西太湖项目可研定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * 项目投资与收益分析—酒店 【酒店敏感性分析】 楼面地价(元/平米） 土地成本 （万元/亩） 静态回收期（含建设期） NPV (万元） 内部收益率 0 0 10.5年 3.01 14.39% 355 10 10.7年 2.81 13.74% 710 20 10.8年 2.62 13.15% 1065 30 11年 2.43 12.60% 1420 40 11.2年 2.24 12.10% 1775 50 11.4年 2.05 11.63% * 项目 计量单位 数值 备注 一 规划总用地 ㎡ 41275 　 二 建设总用地 ㎡ 41275 　 三 总建筑面积 ㎡ 80000 　 四 1 地上建筑面积 ㎡ 80000 　 　 ⑴ 用地内建筑总面积 ㎡ 　 　 　 　 　 5A写字楼 ㎡ 40000 　 　 　 ⑵ 　 SOHO ㎡ 40000 　 　 2 地下建筑面积 ㎡ 40000 　 五 平均建筑面积毛密度(容积率) 万㎡/h㎡ 1.94 　 六 建筑密度 % 　 　 七 绿地率 % 　 　 八 建筑高度 米 180 　 项目投资与收益分析—写字楼 【写字楼建筑指标】 * 【写字楼工程进度】 建筑类型 一期 （SOHO） 二期 （5A写字楼） 前期节点 国有土地使用证 2010-11 2010-11 建设用地规划许可证 2010-12 2010-12 建设工程规划许可证 2011-3 2011-3 建设工程施工许可证 2011-4 2011-4 工程节点 开工 2011-6 2011-5 结构±0 2011-11 2011-11 售楼处完工 2012-2 2012-2 样板间完工 2012-2 2012-2 结构封顶 2012-09 2012-09 工程竣工 2013-06 2013-06 竣工备案 2013-07 2013-07 入住 2013-10 2013-10 销售节点 开盘 2012-4 2012-10 时间 一期（组团一） 二期（组团二） 2011年10月 开盘 　 2012年11月 清盘 　 2012年10月 　 开盘 2013年8月 　 清盘 销售周期 11个月 10个月 项目投资与收益分析—写字楼 * 【写字楼成本构成】 序号 成本项目 可售面积单位成本 (元/平方米) 合计 (万元) 可售面积单位成本(元/平方米) 备注 5A写字楼 SOHO （精装） 　 建筑面积(㎡) 40000 40000 80000 　 　 　 可售面积(㎡) 40000 40000 80000 　 　 序号 成本项目 　 　 　 　 　 　 项目总投资 8494 7994 69521 8690 　 一、 土地款及契税 399 399 3189 399 　 二、 前期工程费 270 270 2160 270 　 三、 建筑安装工程费 6000 5500 46000 5750 　 四、 配套设施费 958 958 7664 958 　 五、 项目开发其他费用 82 82 656 82 　 六、 开发财务费用 32 32 258 32 七、 竣工交付费用 68 68 544 68 　 八、 不可预见费 496 396 3568 446 　 九、 管理费用 400 400 3200 400 　 十、 销售费用 285 285 2282 285 销售额3% 项目投资与收益分析—写字楼 * 【写字楼销售结转】 时间 项目 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 SOHO SOHO产品(m2) 6000 5000 4500 4000 4500 5000 4000 4000 3000 　 　 　 　 　 　 　 销售单价（元/m2） 8000 8500 9000