正合2009年成都郫县中信未来城项目定位思考.pptVIP

宏观视角 09年1季度各项经济指标出现积极变化 经济积极的变化，源于政府大规模信贷资金的支持及一系列政策扶持，但中国实体经济未根本性好转，因而作为与宏观经济密不可分的房地产市场的后市发展尚不明朗 但这种积极变化的背后，显现一些迹象： 多变的外部经济环境，将影响我国进出口 经济的增长有赖于政府投资、银行信贷等大规模资金支持 凭借政府投资、基础建设投资的高增长，固定资产投资依然保持较高增速，而房地产投资增幅跌至个位数 09年1季度新增人民币贷款额4.58万亿，已达今年计划5万亿的91.6％，持续性高投放可能性趋小 家电、汽车、房地产大宗消费品的大幅回升，有赖于政策扶持 “家电下乡”政策 小排量汽车下调购置税 房地产购房补贴、下调相关税费、信贷支持等等 宏观视角 成都在全国各典型城市节后的成交量增幅处于领先位置 成都市区成交量自08年11月起止跌回升，3月成交量137.76万㎡接近07年历史高点；成交均价略有回升，但仍处市场低位 市区成交集中度：市区各项目成交量均出现增长，同时走量项目与非走量项目差距呈现缩小态势 市区主力成交面积：成交量回升主要集中在60-80、80-90平米首次置业，90-120平米显现占比增长态势，而180平米以上成交套数并未相应回升 郊县走势：近郊与市区同步进入楼市“小阳春”，但近郊成交均价尚处低位盘整阶段 近期表现：郫县楼市3月量价齐升，进入“小阳春”，但相比其余郊县反弹时间点较晚 近期“小阳春”研究综述 经济总量：郫县目前整体经济处于近郊各郊县中下游水平，但其增长率名列前茅 产业发展：各郊县均形成了二、三、一产业结构模式，郫县第二产业发展相对较慢，但第三产业占比仅次于双流 产业发展：郫县规模以上工业增加值较低；三大支柱产业与其余区县相比无明显差异且产值较低，尚未形成核心竞争力 郫县工业港：目前已具规模，步入快速增长期（环比增幅125-289%），未来将成为郫县经济发展的内驱力 郫县现代工业港：加大招商力度，着力选取主导产业、重大产业及总部经济基地等，同时注意土地集约式发展，为后期工业提档升级预留空间 城镇建设：郫县固定资产投资与增长率处于同级郊县中上水平，表明其城镇建设处于快速发展中 资金充裕度：郫县存款余额与贷款余额同步增长，且两者差距逐步缩小，资金充裕度逐年提高 消费力：郫县居民目前消费力水平与增速均处于各郊县较低水平 高新区将成为成都未来的主要经济增长点 高新西区目前发展滞后于高新南区，但将迎来快速发展期 高新西区发展滞后于高新南区 高新西区发展起步晚于高新南区 高新西区入驻企业总数及世界500强企业比重均落后于高新南区 高新西区08年实现工业总产值为76.3亿元，约占07年高新区工业总产值的比重为21％（若以08年数据计算，此占比将更低） 但随着高新南区逐步发展成熟，土地资源减少，高新西区将迎来快速发展期。 高新西区目前发展滞后于高新南区，但将迎来快速发展期（续） 高新西区入驻企业数处于快速增长阶段，签约项目中尚有近50%企业处于在建或拟建阶段 高新西区的房地产：政府目前明确限制在区域内发展房地产，但从长远看，不排除将个别区域纳入房地产开发的可能 初步估算，800亩商品住宅用地无法满足高新西区企业职工的需求 郫县整体市场：郫县量价均处于各郊县低位，与龙泉、新都水平相当；08年有赖于其供应量的明显减少，其供销比和存销比分别为1.49和1.58，为近郊最优 大量隐性土地储备，对郫县楼市后期形成较大压力 电梯量价特征：08年因成交量的下跌而加剧供过于求态势，其中郫县因供销量均出现下跌，供销比仅为1.47，处于各郊县最优；08年成交均价仅温江同比减少13.7％，其余郊县保持上涨态势，增幅趋缓 多层量价特征：各郊县08年均呈现供大于求的发展态势，其中郫县量价持续低位，成交均价3252元、2008年均价涨幅8.91% ，均为各郊县最低；供销比相对较优，仅为1.4 别墅量价特征：郫县别墅市场尚处发展初期，08年供销量均处于低位（2.4万、1.3万平米）；08年成交均价6539元/㎡处于各郊县末位 “郫县楼市发展力”综述 典型户型——边底跃：180-195㎡，地下空间约124㎡全赠送，其中前后花园面积72㎡，台地式地下室面积52㎡ 典型户型——中底跃：170-174㎡ ，地下空间约152㎡全赠送，其中前后花园面积102㎡，台地式地下室面积50㎡ 典型户型——二跃三：181-184 ㎡ ，15㎡书房半赠送，餐厅挑空部分15.3㎡可搭板使用 典型户型——平层：147-157 ㎡ ，附加值较少，仅15㎡书房半赠送 典型户型——顶跃：212-216 ㎡ ，9个露台中7个不计面积全赠送，共计78.91㎡ 项目地块整体评价 A地块土地价值分级 A地块总平布局意向建议 规划设计注重容积率提升，建议采用二梯六户或三梯八户