2010常州紫云地块市场及产品定位策略.ppt

20万平米 公园 “活乐”社区 突出居住环境 突出规模效应 突出生活状态 项目形象定位 建筑形态组合思考 低密度产品 小高层 高层公寓 产品 商业街 邻 里 商 业 社 区 商 业 社区配套 社 区 公 共 服 务 配 套 健 身 休 闲 会 所 配 套 水 景 景 观 社 区 绿 化 景观 居住群落 小 高 层 板 式 住 宅 高 层 板 式 住 宅 低 密 度 住 宅 产 品 社区整体组合思考 目标客源思考 上海、南京等区域投资需求 本土投资需求 经济能力有限的改造型需求以及新常州人 核心客源 次级客源 辐射客源 我们所畅想中的生活场景 我们认为，回家意味着另一种生活的开始。除了可以松散地在开放式的园林中散步之外，更有延伸到小区各个角落的社区泛会所活动空间可供选择，譬如：用于放松疲惫身心的游泳池、网球场、羽毛球场，以及建筑底层空间的室外阅读空间和适合孩童嬉戏的儿童娱乐场所等。 如果需要居家购物，相信开放型社区商业街可以提供全方位的便捷服务，诸如：24小时便利店、特色小店等等，使小区拥有一份真正意义上的回家感觉和居住品质。 我们认为，人们在考虑购买住宅的时候，真正能够打动消费者的是总体生活品质的提供，而不单纯是设计的高低。 内部居住空间关系梳理 居住空间 住宅、组团、街区、中心绿地、公园、自然水系…… 生活配套 社区服务中心、社区商业、餐饮、休闲娱乐、幼儿园、网球场、羽毛球场…… 我们认为社区居住空间与生活配套是互补的关系，两者相互影响，相互扶持，从而形成真正意义上的高品质社区生活。 规划定位——合理化布局，兼顾景观和收益 2.0 容积率 2205 会所 11833 商业面积 58626 33F高层 53700 20F高层 67940 5F洋房 其中 194304 总建面积 96620 总用地面积 指标（㎡） 科目 规划定位——花园洋房为主，高层补足容积率 定位依据： 市场低密度产品稀缺，竞争力较弱，项目以花园洋房为主，正好弥补市场空白。 项目若全部建花园洋房难以用足容积率，故需要利用高层来补足容积率。 建筑立面——英伦风情 英式风格：具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、女儿墙等建筑语言和符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。英式建筑空间灵活适用、流动自然，蓝、灰、绿富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律和美感。 立面材质选择底层石材+主题面砖+顶部材料 建议大堂面积在30-50㎡，大堂入口玄关处设置挑空。 大堂内部具备独立的私密会客空间。 石材铺贴，并结合部分木质装饰以及软包 公共部位——气派大堂 景观建议——充分利用项目水资源 充分利用项目南面的水资源，营造出属于自己的亲水平台，丰富项目景观资源。 景观建议——步步有景，移步换景 利用半开放空间营造建筑之间的自然过渡，做到步步有景，移步换景，同时也能有效减少建筑之间的压迫感。 景观建议——底层也可以做文章 建筑的底层也可以做架空处理，这样既能提高绿化率，开阔社区景观视野体系，连接内外部空间，也能为项目提供一个相对私密的休憩空间--可设置会所功能。 配套建议——泛会所配套 突出为住宅业主提供服务，以室外“泛会所配套”（儿童游乐、休闲休憩）为主，在布置上可结合架空层进行设置。另外，建议设置一个“室外网球场”，以突出项目的品质。 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 本案所在的戚墅堰区是常州五大区中的价格洼地，区域竞争激烈，售价相对偏低。 如何超越目前区域的行情，是本次报告主要解决的问题， 均价6500元/㎡完全可行！ 隶属戚墅堰区，与天宁区仅一路之隔 地块虽然隶属于戚墅堰区，但距离天宁区也只是一路之隔，有利于弱化地块的区域属性这一硬伤。 规划利好，提升区域整体形象 地块所处的戚墅堰区正处在高速发展阶段，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的 滨水景观轴，形成“双T结构、三区联动”。 区域规划有助于提升区域整体形象和价值，对于本案来说也属于利好因素。 内外交通便捷，BRT直达市中心 地块内外向交通相对便捷。BRT、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外向交通网络，十多分钟就可以直达市中心，去周边城市也较为方便。 配套设施有所欠缺 地块周边目前基本没有配套设施，无论是生活、教育还是商业等都要到市区或者戚墅堰老城区，区域配套设施尚待完善。 东方西路 目前的青洋路高架 小商品城 本案 优势机会 地块规模较大，有一定的规模优势。 内外向交通相对便