2009年长沙万科城项目发展思路.ppt

长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心。 长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速发展。 长沙居住消费支出比仅为10%左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。 武广新城将成为中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。 2005年前，长沙城市发展由五一广场呈环形辐射周边区域 长沙城市发展由单一的主中心过渡到多个次中心同步发展，开福区（北城区域）作为河东生态和人文资源最为丰富的区域，打造长沙宜居城区。 供求关系分析 2009年供求比为1：0.56，08年供过于求的局面得以暂时缓解。 2009年全年一直处于供不应求态势，下半年供小于求的矛盾有所缓和； 天心区、芙蓉区供小于求的矛盾更加突出。 供应分析 09年商品住宅供应量出现负增长，但总体供应量仍比07年高，供应量增长的趋势并未改变； 09年前三季度供应量波动较大，四季度供应集中放量，四季度供应占全年的48%； 60-90㎡供应量增加明显，国家宏观调控显现； 雨花、开福、岳麓成为主要供应区域。 成交分析 09年成交创历史新高，成交1315.48万㎡，同比上涨171.02%； 09年全年无淡旺季之分，月均成交百万以上； 120-144㎡、60-90㎡户型是成交主流，均占成交总体的24%； 雨花、开福成交量领先。 价格 长沙房价呈加速上涨态势，2009年成交均价4126元/平米，同比上涨5.63%，涨幅有所回落； 长沙月度房价呈直线上涨态势，年末较年初上涨约1000元/平米，12月成交均价为4613元/平方米。 （数据来源：cric决策资源系统2009） “国十一条”——《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 城市=人+建筑伟大的城市是一个容器，包罗万象伟大的建筑是一个符号，是城市的至高荣耀而人，则决定这两者的关系和价值 市场探索 1、高层:1-4栋，一个平面5套(89_123),共660套； 2、洋房：5-12栋，共117套(138_164_196)； 3、入口暂时为广场,后期规划为商业用地；4、中央景观轴以“水景+绿化”为主。 一、2010年洋房竞争态势分析 一、2010年高层竞争态势分析 营销总策略 策略解析 策略解析 动态价格制订方式 对部分精装修建筑材料的包装和展示进一步提升客户对项目的认可度和满意度。 售楼部内部包装 现场户外和围墙 ——大面积冲击性画面给予来往客户以足够的震撼。 绿化广场， 后期规划商业用地 售楼部 洋房实体样板房 展示区 围墙范围 围墙高度建议在6米左右，前期以画面冲击为主，文字为辅。 围墙范围 入口景墙和艺术广场 艺术景墙 后期规划商业用地做成艺术广场。 售楼部 洋房实体样板房 展示区 围墙范围 通过艺术景墙和艺术广场提升项目的形象、档次、文化和客户体验。 城市中坚中央文化生活区发展论坛 主办：万科地产、房地产相关管理单位、媒体。 论坛主题：长沙城市国际化背景下的城市发展和中坚中央文化生活区产生 嘉宾：国际、国内各专业领域专家、学者、品牌发展商、社会各界名流 营销推广措施 期待 震撼 爆发 颠峰 1月 4月 7月 10月 2011年1月 阶段主题：城市中心 万科叠庭院 在城市中心的区位下， 演绎项目资源价值， 以高端产品入市，树立中坚阶层的标准。 期待 震撼 爆发 颠峰 1月 4月 7月 10月 2011年1月 期待 震撼 爆发 颠峰 1月 4月 7月 10月 2011年1月 阶段重要营销节点： 正式认筹。 春交会参展。 媒体策略： 全面启动开盘前的宣传推广， 以连续的攻击方式与高效的媒体组合为原则。 媒体组合： 户外广告——主题更换 全面启动媒体宣传——电视广告、报纸广告、电台广告、网络、小众媒体 春交会参展 将春交会作为项目大型的公开亮相活动，精心筹备、策划组织这次活动，聚焦市场关注度，制造轰动效应。 期待 震撼 爆发 颠峰 1月 4月 7月 10月 2011年1月 阶段重要营销节点：春交会 项目做为一个城市高端物业，应提前进行形象导入. 营销推广手段 通过活动引发全市的关注，提升项目品质，吸引目标客户关注。 期待 震撼 爆发 颠峰 1月 4月 7月 10月 2011年1月 浏阳河景观带、洪山公园开发论坛会 2010年长沙万科城楼盘获奖活动 通过长沙或者全国权威机构颁发的评奖，树立项目的品质高度和市场知名度。 营销推广手段 “震撼五月－－公开认筹” 正式开始项目的社会公开认购活动，传播正式入市信息，同时《寻找中坚阶层》最后一集在本项目开拍，通过前面系列著名