2011年重庆观音岩项目前期策划3.ppt

* 项目定位——目标客户群定位 本案的初步主力客户： ?本地居民，侧重本地几关单位职员及本地拆迁户；乡镇进城置业者；返乡置业。 ?主城置业大军的渗进，投资客、刚性需求客户。 核心客户 重要客户 游离客户 投资客户及其他主城区客户 返乡置业群体；包括父母置业等 当地居民、拆迁户和看好景观和品质客户 客户特征： 刚性需求——寻求自住和本地拆迁量的加大导致急需住房。 生活品味——乡镇置业者追求生活品质，他们既不愿花更多的积蓄买更高品质住房而又不失生活的小资情调。 投资前景——看好区域未来发展前景。 项目定位——目标客户群定位 他们的特征及关注点： 首次或2次以上 首次为主 首次为主 1——2次为主 置业次数 28——45岁为主 30——55岁为主 25——45岁为主 25——40岁为主 集中年龄段 投资或临时居住 返乡为父母、子女置业 升级换代、部分解决居住、进城 改善居住条件 购房目的 园林景观 景观、园林、社区配套 生活配套、园林 景观、园林、社区配套 配套要求 上班族和自由职业人 中小企业老板、个体户、外地工作者 企事业单位、个体工商户 城镇居民、个体户、公务员、职员 职业类型 主城区和其他区县为主 返乡置业 周边乡镇进城者 本地居民，本地拆迁户 区域来源 居住环境 25% 升值潜力 15% 游离客群 社区整体环境 20% 重要客群 社区居住品质 40% 核心客群 核心关注 客群比例 客户类型 项目定位——建筑风格建议 现代简约风格 现代风格的建筑大都以体现时代特征为主，没有过多的装饰，一切从功能出发，讲究造型比较适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息，目前市场多个项目都以现代风格出现，也较为普遍，也易于市场接受。 定位释由： ?两路房地产市场多个项目均采用外派风格的住宅产品，若盲目追捧，将会被众多竞争大盘所淹没； ?现代风格简约实用，又富有朝气，符合整体形象定位。 项目定位——建筑风格建议 建议理由： 销售角度：卖点——很直观的表现出项目整体定位和风格 市场认识：创新设计突出本案市场差异化 客户立场：具有大众性，贴切客户群体所追求的喜好 项目定位——建筑风格建议 备用方案——欧式 项目定位——建筑风格建议 备用方案——中式 项目定位——园林风格建议 新加坡园林风格 新加坡 季节因素 水文化 人文因素 环境因素 融合新加坡文化精髓和地方人文气息，提炼新加坡景观的水文化、绿色文化、多种族文化等特点，打造气派入口、都市阳光型花园、互动性水景等景色，构筑一个都市阳光的生态园林。打造两路为数不多的新加坡异域风情景观社区 多种族文化 建筑体验 绿化空间 项目定位——园林风格建议 环境因素——水文化 注重社区氛围的营造，打造趣味水景 项目定位——园林风格建议 环境因素——绿化空间 一回家，便能在众多的景点中找到属于自己的一片天空，郁郁葱葱的环境，修剪整齐的花园，还有那充满欢乐的喷泉。 项目定位——园林风格建议 人文因素——多种族文化 通过多重景观小品营造独特的异域风情景观 项目定位——园林风格建议 季节因素——多种类植物 分布在不同位置的植物不仅丰富了小区景观的层次，做到季季见景。同时，也可以使建筑同景观有机结合。本着有层次和谐搭配，同建筑物的立面和风格结合的原则进行植物布置。 项目定位——园林风格建议 备用方案——中式 项目定位——户型建议 户型配比（有效避免90平米政策限制） 130—150 110—130 110—130 90—105 70—95 40—55 建筑面积 （㎡） 3% 12% 5% 30% 40% 10% 套数比例 四房 大三房 2+1房 两室 小三室 一室 户型 户型设计释由： ?两路的大众承受总价在40—60万之间，未来随着价格提高，小户型总价低更具有优势。 ?市场销售情况分析，2、3房销售较好，110平米以内的户型销售率较高。 ?为了避开90平米的政策限制，故设计两代一家，即2+1房。 130—150 110—130 90—105 70—95 40—55 建筑面积 （㎡） 3% 12% 30% 45% 10% 套数比例 四房 大三房 两室 小三室 一室 户型 户型配比（不顾及90平米政策） 项目定位——户型建议 户型要求 110—130 80—90 ㎡ 40—55㎡ 客厅开间3.9—4.5m，主卧开间3.6—3.9m 三室两厅双阳台 客厅开间3.6—3.9m，主卧开间3.3—3.6m 两室两厅双阳台 ?保留双阳台设计，景观阳台均以舒适性为主 ?同一面积区间户型设计多样化 ?90平米以下以紧凑实用功能性为主；100平米以上户型注重舒适性。 ?采用飘窗、转角飘窗的有效利用 ?考虑入户花园、空中花园等赠送面积大的产品 功能特色及备注 客厅开间3.6m