2009年广物中山项目定位报告.ppt

中山远洋城——新古典主义 * 一期开发计划 项目总体开发计划 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 14# 15# 1、14、15栋为两梯六户两房单元 2-4栋为两梯三户，四房和三房相间单元； 5-13栋全部为一梯两户四房单位 鉴于项目一期已完成开发报建，建议采用原规划中相关数据进行开发 第一组团 第二组团 第三组团 建议将一期分为三个组团开发 开发周期 楼栋号 户型 推货时间 第一组团 1、2、15 两房为主，配少量三房、四房 10年9月 第二组团 3-10 三房和四房 11年5月 第三组团 11-14 两房和四房 11年10月 谢 谢 * * 外来人口 外来人口比重大，外来人口比重大，南头镇约有7万外来人口，黄圃有外来人口5万人，约占两镇总人口的50%，庞大的外来人群活跃了当地的 消费； 外来人口中高学历者偏少，普通务工人群居多，购买力有限； 消费外援不够，只能依靠容桂、黄圃等周边镇区，对广州、中山、珠海等大城市消费群体的吸引力有限； 本地人 当地人较为传统，文化底蕴深厚，表现在居住文化的观念上是他们追求自己绝对的空间独立与绝对的私密性； 当地人圈子文化非常浓厚，经常聚集在茶室联络感情； 消费偏理性观念落后。 目标客户群定位 居住人群特征分析 现有居住人群分类 目标客户群定位 筑建新巢的年轻本地人 企业管理层移民群 改善生活的中年本地人 基层务工移民群 土生土长的中山本地人，年轻，大多在30岁以下，因为结婚需要购房，或有小孩后，打算独立居住 本地人，中年为主，有一定的经济积累。受传统观念影响，大多喜欢聚集而居，希望有更舒适、更健康的生活环境。 跟随区域及周边的大型企业而来，高学历，年轻，有好的职业发展机会，到了成家阶段，购房后享受“安居乐业”的生活环境. 外地人到南头，在众多打工一族中脱颖而出，学历不高但脚踏实地拼搏，通过几年的积累期，希望给家庭提供更好的生活环境，也为工作提供便利条件。 项目周边居民 淡化区域隔阂的周边人 奔波生意的流动人 土生土长的中山本地人，年轻，大多在30岁以下，因为结婚需要购房，或有小孩后，打算独立居住。 外地人来中山，高学历，年轻，有好的职业发展机会，到了成家阶段，购房后享受“安居乐业”的生活环境. * 客 户 分 类 承受 能力 需 求 户 型 关 注 点 筑建新巢的本地人 低 总价较低的两房 价格、户型实用性 改善生活的本地人 高 总价较低的三房和四房 教育、配套、楼盘品质 追求品质的移民群 高 两房、三房或四房 品质、配套、教育 基层踏实的移民群 低 以精致两房和三房为主 价格、户型实用性 周边城镇居民 中 总价较低的两房 交通、配套、楼盘品质 流动的生意人 高 投资以两房需求为主； 自住以三房和四房为主 交通、配套、升值潜力、品质 各不同人群购房需求特征 目标客户群定位 * 游离客户群 重点客户群 核心客户群 周边城镇居民 流动的生意人 筑建新巢的本地人 基层踏实的移民群 改善生活的本地人 追求品质的移民群 26-40岁的政府公务员、老师、大型厂房及企业的中层、高层管理者、私企老板等 客户模型——以企事业单位员工和企业白领为核心客户群 目标客户群定位 项目首期以核心客户为主要目标群体，迅速占领市场，随着项目的推进逐步向外拓展客户，将游离客户和偶得客户变成核心客户和重点客户。 第五部分 项目产品建议 产品建议 配套建议 * 物业类型建议 电梯小高层最受消费者青睐； 目前项目周边市场上也多为小高层建筑； 由于该区域土地供应相对较多，人群对容积率较高电梯高层接受度较低。 本项目一期全为10-18层电梯小高层，符合消费者对物业类型的期望。 园林建筑建议 物业类型建议 建筑风格意向调查——欧式风格最受追捧 欧式风格——豪华气派的代表： 主要受雅居乐建筑风格的影响极大； 现代风格在黄埔城区被演绎的淋漓尽致，早起代表有豪逸华庭等； 地中海和东南亚风情建筑，在周边市场开始展现，如黄埔奥城花园、蓝天金地等。 建筑风格建议 雅居乐风格——将欧式风格演绎到极致 深入人心的雅居乐欧式风情建筑 现代欧式风格 古典欧式风格 建筑风格建议 * 雅居乐风格——将欧式风格演绎到极致 建筑风格建议 建筑风格建议 建筑风格建议 建筑立面风格建议： 沿用中山传统认可的欧式风格， 加入现代元素，色彩简洁，形象大气 建筑风格建议 园林风格建议 * 以华南地区特色植被为主，通过通过多层次、多维空间的营造，创造水与植物、水与建筑的交融。 园林建筑建议 园林绿化建议——层次突出 * 强调园林