2009山东招远金色田园项目策略方案.ppt

山东招远金色田园项目策略方案 2009年5月份 目录 Part 1 市场研究Part 2 产品定位Part 3 住宅部分营销推广Part 4 产品建议 Part 1 市场研究 调研涵盖了招远市在售的高层、小高层代表性楼盘和对本案较为有借鉴意义的代表性楼盘。 业内人士对在售项目的评价 降息对房地产市场的影响 刺激购房者的购买热情，这一政策鼓励了无房户的购房热情，降低了购房门槛，减轻了买房人的供房压力，其意在于全面带动市场状况回暖。 利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商财务成本下降，有利于避免更多项目停工和烂尾楼的出现。 我国进入降息通道，国家金融政策的调整以及房地产市场的宏观政策的调整，楼市调控基调从防止过热转为平稳发展，市场保障双轮驱动，房地产市场底部将逐渐浮现，此次央行大幅度降低，可能会促使楼市回暖提前到来。 “十五”期间，招远市实现地区生产总值694.3亿元，年均递增18.5%，是烟台市的经济强县之一。房地产开发占地区生产总值的1.83%，年均递增速度比生产总值高出50多个百分点。分析认为，房地产开发投资发展速度很快，甚至近似于“狂热”，但因其占生产总值的比重不大，所以不会形成经济发展过程中的消费过大、生产积累不足的局面。 五年来，房地产开发企业总资产达到7.6亿元，净资产达到2.2亿元;累计实现营业利润1.9亿元，年均递增50.7%;上交税金7155万元，年均递增51.6%;发放职工劳动报酬2300万元，年人均工资由期初的0.94万元增加到期末的1.22万元。 总的来说招远房地产市场需求比较旺盛继续保持着比较旺盛的发展势头房价上升趋势比较的明显供求结构合理 以上数据表明：从开发用途看，以住宅开发为主，占91.1%，其次是商业营业用房（多是为住宅区配套的商业网点房）占7.4%，其他用房（幼儿园等）占0.8%，没有办公用房的开发 金晖花园无阳台 盛泰路 地块现状 项目地块比较方正，目前只等开工，项目地块比较容易规划 交通状况 初山东路、招金路2条主干道交通非常的方便 色彩作为一种感性的识别特征，在我们的记忆中有着深刻的影响。色彩既是心理的概念，也是一种文化概念，具有极强的本土性。对建筑而言，色彩是建筑成为艺术的重要元素之一。在中国建筑中，黑白两色是一种常用的色调。 配套建议 项目距离学校比较远建议小区建设幼儿园 Part 3 住宅部分营销推广 备用案名2： 汇富·尚城 时尚生活、 风尚人生 Part 3 住宅部分营销推广 六、价格定价 鉴于目前招远项目没有精装修住宅项目，针对本项目，我公司根据毛胚房和精装两种不同方案，做出如下定价： 方案一：项目毛胚房方式： 均价2300元/平方米 方案二：项目精装方式： 均价2800元/平方米 Part 3 住宅部分营销推广 七、推盘顺序及销售阶段划分 1、推盘步骤 推盘策略：在蓄客期足量的媒体轰炸和活动推广之后，吊高消费者的心理期望，伺机开盘。 推盘步骤： 结合产品具体形态，产品推售顺序为： 住宅 4-5层 Part 3 住宅部分营销推广 2、销售阶段划分 A、住宅部分销售周期建议 蓄势期 开盘期 强销期 持续期 尾盘期 树立形象 认知度 美誉度 品牌树立 品牌提升 品牌提升 2009年6月 2009年10—2010年1月 2008年7—9月 2010年2—5月 2010年6—7月 95% 2009年6月—7月 尾盘期 90% 2009年2月—2009年5月 持续期 70% 2008年10月—2009年1月 强销期 40% 2008年8月—9月 开盘期 积累客户 2008年5月—2008年7月 蓄势期 销售目标 时间段（暂定） 阶段 Part 3 住宅部分营销推广 住宅部分建议推盘步骤 2009年6月—7月，是蓄势期，需要完成品牌形象塑造的工作； 2009年8—9月，是开盘筹备期，需要完成开盘所需的物资和市场准备，开盘后，实现40%的销售率； 2009年10月—2010年1月，是强销期，实现累积70%的销售率； 2010年2月—2010年5月，是持续期，实现累积90%的销售率； 2010年6月—7月，住宅部分累积销售率达到95%，接近清盘。 Part 3 住宅部分营销推广 3、入市时机 项目具备完整的预售条件后，即可入市。在项目入市条件不具备时，我司的推盘计划以2009年9月为暂定开盘日期，如有变动，所有营销计划则进行相应调整。 法律文件：开售前取得商品房销售许可证。 销售策略：销售方式、价格策略以及其它相关工作确定。 客户积累：客户积累到一定数量。