2012年北京城乡世纪广场公寓营销2.ppt

* Q4：何种价格产品能够实现快/中/慢三种去化速度？ * 价格推导—市场成交情况 本案竞品主要分布在亦庄及马驹桥区域，亦庄成交价相对较高，但去化较慢 区域 项目名称 成交套数 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 面积范围（㎡） 开盘时间 去化速度（套/月） 亦庄 力宝广场 （诗礼庭） 221 16396.7 20314 一居 49-108?，二居 88-120? 三居140-175 2011.8 36.8 易居国际 （时代荣华酒店） 3 255.66 16684 一居43-57，二居70-92 2011.1 去化极慢 林肯公园二期 74 11353.28 22596 96-260，其中96—120两居为主力，占40% 2011.10 14.8 VITA国际 （锋创科技园） 583 29803.41 14388 40-60开间 2010.12.18 41.6 大道尚庭 314 16728.81 23640 36-88 2011.1 24.2 马驹桥 合生世界花园 96 5415.27 11933 55-68 2012.12.24 48 星悦国际 311 30475.2 12421 二居82-100，三居130-170 2011.7.30 44.4 米拉village 236 11566.26 13547 40-60 2011.5 23.6 价格推导—定价思考 本案定价策略依据典型竞品比较法 * 策略方向：基于公寓市场的“典型竞品比较法” 价格推导—竞品项目选取 公寓竞品项目选取 * 本案 选择范围： 目前市场在售公寓产品项目 选择依据： 区域、资源、产品类型、质素/档次、规模具有较高匹配度 竞品圈定： 公寓：易居国际、力宝广场、林肯公园、君安国际 易居国际 林肯公园 君安国际 力宝广场 价格推导—竞品项目情况 目前公寓竞品项目价位14000—17000元/㎡（不含精装）不等，精装标准从1500—6000元/㎡不等。 * 项目 容积率 主力面积 （㎡） 平均售价 （元/㎡） 清水价格 （不含装修） 产权 力宝广场 3.23 2-3居 80-140 21000 17000 50年 林肯公园 2.50 90-200 22000 16000 50年 易居国际 4.0 40-90 17000 17000 40年 君安国际 3 2-4居 96-220 20000 14000 50年 价格推导—定价方法 比准维度选择——五大指标比准体系 * 指标 得分 评分原则 区域价值 35? 区域认知度 区域的发展前景 区域居住群体的高端性 资源 25? 外部自然资源丰富 内部景观打造 产品 20? 户型舒适度 赠送入户/露台面积 用材 配套 10 内部配套（会所/社区商业） 外部配套（商业/教育） 交通：公交 品牌 10 开发商品牌 物业管理品牌 总计 100 价格推导—定价方法 各竞品项目权重设定 * 综合考量各项目质素与本项目的竞争关系，进行如下类似度分析，设定各项目的参考权重： 项目 区域 资源 产品 配套 品牌 权重设置 力宝广场 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 35% 林肯公园 ★★ ★★★ ★★ ★★★ ★★★ 25% 君安国际 ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 25% 易居国际 ★★★ ★★ ★★★★ ★★ ★ 20% 价格推导—定价方法 典型竞品比较法 * 评分原则 各指标得分建议 　得分 得分说明 区域 1.区域认知度 2.区域的发展前景3.区域居住群体的高端性 力宝广场 31 荣华中路，亦庄的长安街 林肯公园 33 文化园路与荣华路交汇处 君安国际 29 荣华中路与北环中路交汇处 易居国际 29 荣华中路 本项目 25 经海一路，紧邻工业园区，有待发展 资源 1.外部自然资源丰富2.内部景观打造 力宝广场 21 邻11800亩的南海子公园 林肯公园 22 临市政大型配套生态公园，湖景，内部园林 君安国际 19 临博大公园、企业文化园、南海子郊野公园，内部园林 易居国际 19 临市政公园，内部园林 本项目 17 临市政公园 品牌 1.开发商品牌2.物业管理品牌 力宝广场 9 开发产品牌知名度高 林肯公园 8.5 开发产品牌知名度高 君安国际 8.5 开发产品牌知名度高 易居国际 7.5 开发产品牌知名度低 本项目 9 开发产品牌知名度高 价格推导—定价方法 典型竞品比较法 * 评分原则 各指标得分建议 　得分 得分说明 产品 1.户型舒适度2.赠送入户/露台面积3.用材 力宝广场 15 户型丰富，赠送面积少；用材品质感强 林肯公园 15 户型丰富，赠送面积少；建筑品质感强 君安国际 15.5 户型单一，赠送面积少；里面品质感强，公寓智能化应用 易居国际 16 小户型，有一定赠送面积；用材一般 本项目 18