2012年北京城乡世纪广场公寓营销3.ppt

* * 提高价格预期，以惊喜价开盘胜收 营销策略详解 * 推售策略 整体策略：小步快跑 热销造势 全产品线组合 小步快跑 热销造势 全产品线组合 少量多次 释放风险 根据蓄客量而定 保证每次开盘 去化量不低于70% 户型可选性大 保证不流失客户 首次推盘：9月上旬 推盘频次：约1.5个月 * 价值分区 N 3# 4# 相对整售部分 第一价值区 第二价值区 第三价值区 第四价值区 价值分区参考因素：朝向、采光、对视 第一价值区：朝南，基本无对视影响； 第二价值区：朝东，对视影响较弱； 第三价值区：朝西，对视影响较弱； 第四价值区：朝北或朝南但对视较为严重 整体而言，第一价值区面积小，第四价值区面积较大 * 推盘思路 优质房源撬动市场 利用一、四价值区价格差形成四价值区房源的挤压去化 高中低楼层搭配推售 平层、loft产品搭配推售 其中2012年推售房源以3#为主 N 3# 4# 推盘顺序，3#-4# * 推盘思路 首次开盘：2012年9月1日 推售房源：3#楼南侧、西侧5、7、9、12层，共约196套房源（平层约138套，loft约58套），面积约12000平方米，约占总面积的16.3% N 3# 4# 3#南侧、西侧 层数 套数 面积 5层 约46 2760 7层 约46 2760 9层 约46 2760 12层 约58 3480 合计 约196 11760 * 推盘思路 二次开盘：2012年10月中旬 推售房源：3#楼北侧5、6、7、12层，西侧6层，4#南侧5层，共约114套房源（平层约91套，loft约23套），面积约7400平方米，约占总面积的10.3% N 3# 4# 3#北侧、西侧 层数 套数 面积 北5层 约18 1091 北6层 约18 1091 北7层 约18 1091 北12层 约23 1364 西6层 约27 2024 合计 约104 6661 4#南侧 层数 套数 面积 5层 约10 720 * 推盘思路 三次开盘：2012年11月中旬 推售房源：3#楼北侧9层、南侧6层，8层整层，共约101套房源，均为平层，面积约6100平方米，约占总面积的8.47% N 3# 4# 3# 层数 套数 面积 北9层 约18 1091 南6层 约19 1162 8层 约64 3851 合计 约101 6104 * 2012年推盘总量 2012年推售房源主要为3#5、6、7、8、9、12层，及整售部分（4#南侧）5层，共约410套，2.6万㎡，占公寓总体量的36% N 3# 4# 平层产品：5-9层，约320套 Loft产品：12层，约81套 5层：约10套 * 推广策略 策略核心：高调推广 密集投放 强势引导 通过系列PR活动引爆市场，树立项目形象，强化开发商品牌 通过报纸、网络、杂志、短信等各个渠道的密集投放短期达到全覆盖，建立项目形象 线上线下相结合，大量软文集中轰炸，迅速形成市场热点，建立客户信心 * 传统推广：就产品卖产品，就项目卖项目 * 难道我们也要如此短见？ * 在同样诉求产品价格、档次、升值潜力的基础上，以区域最大商业综合体引领国际时尚最前沿的高端形象全面抢占推广制高点，实现项目营销站位！ 说区位、说档次、说价格……归根结底房子是要给人住，我们卖的是一种生活！ 推广思路 Cosmo国际生活特区 * 推广主题： 世界无间 小空间里的大时尚生活 * 推广策略 推广核心要点： 全配套时尚COSMO住区 亦庄最大商业综合体升值空间大 小户型低总价 成长空间附加值高 * 推广策略 推广渠道： 户外：主打项目形象，同时起到截流竞品客户的目的 道旗、围挡：主打项目形象及卖点 报广：项目形象+重大活动信息释放（样板间开放、开盘等） 网络：项目主要卖点，产品及价格/活动 短信：即时信息，较为灵活 项目宣传片：提升项目形象，可以整体项目做一个 销售道具：楼书、户型图、客户手册 * 推广策略 户外广告 * 推广策略 道旗 本案 分为两部分： 沿荣华路部分主要为截留亦庄区域竞品 沿荣京东街（科创五街）主要为指引作用 * 推广策略 报广 报纸：新京报、北青、北晚都是不错的选择。 植入时尚元素，与时代接轨，同时符合本项目COSMO时尚社区的定位！ * 推广策略 网络 网络投放以三大房产网为主，根据中广信操盘经验，以搜房效果为佳。 * 推广策略 短信 极具煽动性的短信 年终奖怎么花最划算？首付20万，85平米二居地铁房，已有500套“被抢”你还在等什么？龙湖时代天街天底下最丰厚的新年大20天抢光500套，史上最疯狂的抢房行动你还不知道吗？龙湖时代天街应市加推…… 当大多数人为年终奖发愁时，极少数人已经赚钱了…… 再观望就失望！首付不到20万拿下龙湖时代天街85平米二居…… 不是去上班