九天机构2010南昌A17附属中学地块项目整体定位.ppt

谨呈：上海城开置业有限公司 南昌作为江西省会，毗邻长三角和珠三角经济圈，地理位置相当有利，且江湖资源丰富，发展势头良好 南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，总面积7402平方公里，总人口449万，其中市区人口196万，是全国35个特大城市之一 交通：承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市； 2006年，江西提出的“环鄱阳湖城市群”的发展思路——鄱阳湖为核心，环绕湖区的景德镇、九江、南昌、鹰潭、上饶5个地级市为外围 本项目位于南昌市主城区东侧，上海北路与南京东路交汇东北，对面为南大附中。 本项目位于上海北路与南京东路交汇处，对面为南大附中。 项目周边商业氛围即人气上，稍显不足，但居住氛围尚好。 项目周边有较为浓厚的人文氛围，南大人文资源对本案发展有一定借势作用。 技术经济指标 项目本体资源与影响条件评价：处于老城延伸地段拥有一定类属老城的地段优势，项目地块交通发达，周边人文氛围较为浓厚 项目界定 目标：为企业在房地产行业的持续发展奠定品牌、资金和人才基础；打响第一炮 销售速度目标解析：一年内完成销售，没有问题！问题是如何取得更高的开发利润？这主要取决于如何定位！ 客户问题 问题结构化 宏观市场结论 城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延；整个城市处于向外扩张阶段，本项目是距离市中心最近的发展区域 项目区块位于城市中环，距市中心15分钟车程 整体城市道路格局：“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构 本项目位于城市中环。 集聚了众多学校和企事业单位，以及荣昌新苑等早期住宅项目的开发，区域已融入老城体系 南昌房地产板块图 京东板块在南昌房地产板块格局中处于第三梯队，依靠的是城市扩张、品牌开发商推动以及强烈的需求三股力量带动发展起来的 梯队间比较——同第一梯队的市中心板块相比，劣势在于城市和资源价值不及，但同样有着较好的地段优势 第三梯队间比较：青山湖VS红谷滩、象湖，青山湖拥有较好的城市资源和成熟配套等优势。 同第四梯队的比较：青山湖板块在城市资源上远远优于昌南和昌北板块，由于地域距离远，基本不会受到后者的低价竞争 项目区域总结：虽无最强势的政府和自然资源，但不论从城市发展角度还是从区域竞争力来看，项目地段及周边学校资源为项目发展提供强力支撑。 竞争的未来走向：青山湖板块、市区及京东的房地产市场已经走向成熟，仅仅品质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找机会 不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求 基于市场，我们的发展机会在于主动创新，通过部分先进硬件设施及利用周边人文客源，营造更富都市气息的居住方式 项目片区典型客户扫描——客户选择在本案及区域内置业基本是为区域的城市居住价值所吸引 根据置业目的区分：论需求以基础置业型最为强劲，论购买力以居住提升型为主，后者更是以高知群体居多 高知客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围产品阶段，需要满足其精神层次的住宅 机会分析总结 本项目处于竞争区域中，先天条件在现有的客户认知排序中不占优 本项目不具备顶级的区位环境和交通条件，对比现有的中高端客户认知排序，其外部条件不占优 借助项目的地段优势，并在后天打造上，融入部分先进设施，将可能形成核心竞争力，并以此竞争力获得产品附加值大大提升。 除了在户型舒适、建筑风格等细节因素上能有所发挥，本项目需在地段优势上，借助项目部分先进硬件来提高项目认知。 本项目的竞争策略 通过符合客户价值的科技创新，重新建立了价值体系 项目成功的关键因素——创新技术和精装修 引入创新技术——首次将欧洲高舒适度低能耗优化设计系统引入中国 ，颠覆原有居住形式。 精装修——采用多种国际知名品牌产品，塑造了项目的品牌形象，并配合欧洲高舒适度低能耗优化设计系统的使用； 将人文思想贯穿于社区的规划设计中，打造首座学习型社区 充满人文氛围的配套设计满足了北京西边高知客户的需求 通过建筑设计与环境的和谐，使住宅突破市场的平台价格 通过屋顶造型和单体造型的变换，体现建筑与自然的和谐共存，提高居住舒适性 突破市场竞争体系取得高价的三大定位模式：产品概念和提炼精神主题是两种并行的策略 模式解析匹配 我们发现片区内的中高端客户，他们的背景相当接近...... 片区内中高端客户特质：支付较强、追求品质、乐于接受创新，需要人文标签，渴望城市的便捷生活 本项目的本体价值在于：城市价值和资源价值略能提升 从区域客户的特质和项目资源价值的对位，我们提出了“精致、品位”的概念主题 总体战略 策略分解 在现有广泛的客户基础上，根据本项目目标来甄别出目标客户群及其需求 客户定位——