2010年09月廊坊固安盛世家园营销推广报告.ppt

品牌互动 合作共赢 ——THANKS—— * * * * 恒基现代城实现有困难。 * * * * 刚性需求，更着重于项目性价比，但双重考虑中住宅质量及社区规划，产品设计等等成为了主要考虑点 * 兼顾的投资需求使得投资性也成为了考虑点，因此项目的升值潜力必须存在 * 过渡性，不但需要的是一套房，具有居住功能外，舒适性和保值作用同样重要 * * 现有基础，居住性不强 * * * * * * * 我们团队的销售能力就是—— * 这些看似不可能的销售奇迹，是建立在强大的五大高效执行体系下实现的，这个高效执行体系包含—— * * * * * * * * 兵团式DM客户拓展 区域外引导： 于北京南城主要客源集中区域及京开高速主要出出入口进行DM单发放，深挖北京客群。 总部基地 木樨园 黄村 玉泉营 区域内截流： 在106国道主要路口、主要竞争项目及新中街西侧商业集中区域放驻销售代表，进行DM单发放。 本案 做好前期客户积累工作，强势爆破式开盘，实现项目开盘即热销的火爆销售态势，为后期项目的持续稳定销售奠定良好基础。 开盘活动 契合项目高端市场形象，对成交客户赠送一些高品位礼品，提升客户对于项目的好感度及美誉度，在区域购房人群中形成项目良好的市场口碑。 口碑宣传 业主联谊 举办业主趣味运动会，联系前期成交业主参加，并可邀请朋友或家属参加，通过趣味竞赛，赠送奖品，每位到访人员均可获赠小礼品，达到回馈业主，扩大项目知名度，促进项目销售。 庆典活动 待项目封顶时，组织项目封顶庆典，放大项目项目动态声音，加强已购房客户信心，重塑项目形象，并且在活动当天适当进行回馈促销，促使客户成交。 联合搜房、焦点、新浪三大房地产专业网站，在首页发布项目广告及文字链并制作项目主题网站，丰富项目网络宣传途径。 网络广告 市场状况描述 目标客群分析 项目本体分析 营销推广策略 目 录 基准价格 整体销售策略 销售执行策略 销售周期 销售执行 推盘原则 实现销售速度与销售价格的完美平衡 在市场波动前抵达项目销售安全点 达到项目利润最大化目标 速战速决，有的放矢的销售策略 通过蓄势与释放的快速有机结合，在市场上造成连环出击效应，达到连续不间断的销售高潮。 相互依托,拉动整体价值——优劣势房源在关系上处理上相互配合，即要相互联系又要在销售促销手段的配合上相互促进，实现项目综合价值最大化。 高举高打，实现全线胜利——在项目正式投入市场前，将整体的顶级豪宅形象快速全面树立。 总体销售策略 顺势出击 巩固形象 高举高打 树立形象 乘势追击 提升形象 猛然直击 跃升形象 顺势调整 巩固形象 价值实现 品牌建立 总体推盘节奏 价 格 一 路 飙 升 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 顺势出击，赢得首轮热销告捷 乘势追击，赢得二轮热销局面 顺势调整，顶级豪宅形象得到巩固 高调低价入市，快速树立项目品牌形象 价值急剧陡增,利益最大化，项目品牌建立 多次开盘，价格小幅上涨，为每期强销作铺垫 价格持续提升，为后期优势产品造势 价格三涨，经典稀缺产品品重磅全推，价值效应深层爆发 市场状况描述 目标客群分析 项目本体分析 营销推广策略 目 录 基准价格 整体销售策略 销售执行策略 销售周期 销售执行 确定基准价格 本项目基准价格参考目前涿州主要住宅项目销售平均价格水平，则，市场基准价格为： 项目溢价：8% 产品溢价：8% 时间溢价：6%（假设：2011年3月项目启动） 则，本项目最终基本溢价： 6200元/平米 5900元/平方米 项目名称 孔雀大卫城 橘洲 东方源龙 汇丰家园 K2红树湾 国泉城 浩庭花园二期 销售均价（元/㎡） 5800 5950 6200 5850 6200 6100 5700 市场状况描述 目标客群分析 项目本体分析 营销推广策略 目 录 基准价格 整体销售策略 销售执行策略 销售周期 销售执行 整体销售周期 2011年 2010年 3月 4月 开盘准备 推广预热期 销售率达30% （1个月） 尾盘期 回款期 开盘 第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段 销售率达60% （3个月） 销售率达90% （3个月） 销售率达95% （1个月） 7月 12月 整体销售周期 总体销售周期：8个月 注： 本销售周期按正常市场情况进行保守预估，不作为最终确定标准，实际销售情况应按当时固安住宅市场进行相应制定调整； 暂定开盘时间为2010年3月中旬，该时间可根据实际情况顺延，不作为最终确定时间。 市场状况描述 目标客群分析 项目本体分析 营销推广策略 目 录 基准价格 整体销售策略 销售执行策略 销售周期 销售执行 创造“不可能” 我们的客户到访量是竞争项目的300%！ 我们让客户从购买80m2变