贵阳永吉创新置业金西路项目整体定位与发展战略.ppt

* 项目发展策略4：南北地块的差异在于城市价值由北向南逐渐减弱，同时吸引客户敏感点不同，实现由北向南的“客户升级和产品升级” 北部地块 南部地块 城市价值逐渐减弱，生态价值逐渐增强 北部地块 南部地块 产品 客户 稀缺洋房迅速启动，经济型别墅产品树立形象，高层主流产品走速度、走现金流 高层 洋房产品 经济型别墅产品：（联排、叠加、独栋产品） 别墅与高层产品户型放大，实现产品升级，并推出投资型公寓 高层、公寓 洋房产品 别墅产品：别墅（联排、独栋产品） 主打首置、改善型自住需求、投资需求，注重城市配套 核心客户：区域内、市内、省首内首置、改善型客户 重要客户：区域内、市内、省内资源占有型客户 潜在客户：省外、省内、市内区域内投资客户 主打改善型自住需求、度假需求以及投资需求，对距离、配套敏感度低 核心客户：区域内、市内、省内改善型客户 重要客户：区域内、市内、省内地资源占有型客户 潜在客户：省外度假投资、省内、市内投资客户 客户升级 产品升级 * 本次汇报内容 1 城市与房地产发展研究 2 成功案例借鉴 4 项目整体开发思路与策略 3 整体定位与发展战略 5 功能规划与布局 * 经过坡度分析，项目地块超过半数的土地坡度大于25%，适合建设性不高，需要整改 坡度大于25%，住宅适合建设程度降低 需要采取一定整改措施，改善地形 功能规划与布局 * 地块改造：避免大挖大填，以因地制宜和实用性为改造原则 不适建因素较多的地形 建议改造后的地形 1、坡面过长 2、坡度过大 3、坡度过大 台阶式地形（或混合式），化解坡面过长、高差过大问题 降低坡度、解决山顶不适建问题 增加谷底可用平地、降低坡度、弱化采光限制 功能规划与布局 * 山体 金西大道 贵广高铁 长昆铁路 1 2 3 4 5 由于山体阻隔，项目被划分为两个地块，同时金西大道又将南北地块分割为若干地块 功能规划与布局 山体的阻隔使得项目地块被天然的分为南北两个部分 金西大道为通过项目的一条未来城市主干道，金西大道在前1公里为双向六车道，后续路段为双向四车道 贵黄高速 6 * 目前地块内规划道路对各地块分割强烈，导致地块零碎不利于开发，扫描市场以及全国大盘内部多以社区道路，建议降低道路等级调整为社区道路 功能规划与布局 金西大道 贵黄高速 贵广高铁 长昆铁路 深圳万科城 金阳新世界花园 * 地块1：规模适中，坡地形为主，外围生态环境良好、私密强，适合建设低密度高端住宅产品 地块自然资源条件好 适合做高端低密度住宅产品 适合产品：洋房、坡地联排别墅、叠加产品 建议尽量保留原生态地形，依据地形地势做特色坡地别墅 区位图 地形起伏，生态资源佳 功能规划与布局 * 地块2：地块狭长，又可分为三段，中间段居住价值较高，考虑布局社区中心和大众型住宅产品 地块狭长，但规模较大 根据地形地势，三段分开打造 1号：受到道路分割，独立，规模小，考虑后期开发，以高层产品为主。例如深圳金地梅陇镇 2号：土地规模351亩，规模大，居住价值高；地块低于道路标高，需要填土减少落差，布局高层产品 3号：作为山体公园1.9亩地，土地规模小，尽量原生态保留，作为居民生态休闲运动设施 功能规划与布局 区位图 金地梅陇镇 地形图 1 2 3 * 地块3：地形狭长不规则且面积小，考虑后期住宅开发，做享区域升值红利 考虑区域成熟以后在开发，前期绿化保留形成景观带，后期挖方、平整开发住宅产品 功能规划与布局 地块狭长，不规则 建议后期开发，开发高层住宅产品 区位图 地形图 金地梅陇镇 万科东方尊峪 * 地块4：相对独立，拥有良好的山体与坡地资源，景观视野开阔，整体被生态资源围合，住宅价值高，适合布局高端精品住宅产品 功能规划与布局 地块高度适中，生态资源丰富，景观视野开阔 住宅价值高，适合布局高端精品住宅产品 区位图 地形图 适合布局产品：别墅 规模172亩 整体坡度均大于25%，因此需要适当平整山顶，解决不适合建设问题 * 地块5：地形连绵起伏，地块完整规模大，景观视野佳，适合混合布局高品质的洋房与高层产品 地块规模较大500亩，并且地形起伏丰富，适合布局洋房和高层 整体高于金西道路标高，利用挖方降低与道路之间的差距，采用台式地形，弱化高差问题 功能规划与布局 地形连绵起伏，地块完整规模大 住宅价值高，适合混合布局高品质的洋房和高层产品 区位图 地形图 黔灵半山 区位图 * 地块6：高铁穿越极大的贬损土地价值，考虑利用高层产品阻挡噪音 功能规划与布局 一般大盘沿高速公路，铁路的区域通常采用高层性价比产品，实现区隔、阻挡噪音的目的 本区域相对地势较低，建议直接平整使用 高铁穿越极大的贬损土地价值 居住受到严重影响，考虑利用高层产品阻挡噪音 区位图 地形图 深圳桃源居 广深高速 * 基于上述分析，建立评估体系，利用网格法，评估土