房地产估计理论及方法——收益法.ppt

第七章 收益法及其运用;目录;收益法概述;（一）、收益法的含义 （二）、收益法的理论依据 （三）、收益法适用的估价对象 （四）、收益法估价需要具备的条件 （五）、收益法估价的操作步骤;（一）、收益法的含义;3. 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 A、直接资本化法(direct capitalization) ：是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。 B、报酬资本化法(yield capitalization)：是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于它的未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量) ，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取对象价值的方法。 ;4、收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即 地价＝年地租×购买年 例如，威廉·配第(William Petty，1623~1687 年)在1662 年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即 地价＝地租/利息率 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现— —购买年是利息率的倒数。 之后，又产生了将未来某一年的收益除以资本化率的直接资本化法(价格＝年收益/资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益×收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。 下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。尽管从历史进程来看先有直接资本化法后有报酬资本化法，但如同弄懂了地租资本化法后就容易理解早期购买年法一样，弄懂了报酬资本化法后就容易理解直接资本化法。直接资本化法将在本章第五节介绍。 ;（二）、收益法的理论依据;3、收益法的基本思想： 由于房地产的寿命长久，购买收益性房地产，可以被视为一种投资：投资者购买收益性房???产的目的，不是购买房地产本身， 而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。 相当于，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。 于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将这笔资金存入银行，也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。即： 某笔资金×利率＝房地产的净收益 那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到： 房地产价格＝房地产的净收益/利率 ; 例如：某人拥有的房地产每年可产生2 万元的净收益，同时此人有40 万元资金以5%的年利率存入银行每年可得2 万元的利息， 对于该人来说，这宗房地产与40 万元的资金等价，即值40 万元。 ; 4、普遍适用的收益法原理表述如下： 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 5、现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话说“多得不如现得”就是这种观念的反映。; 有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列3 个因素： ①未来净收益的大小； ②获得净收益期限的长短； ③获得净收益的可靠性。 ;（三）、收益法适用的估价对象;判断： 公寓、写字楼、旅馆、剧院、停车场、加油站、仓库(用于出租的)、农地、行政办公楼、学校、公园。 ;适用的估价对象：如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。 ;（四）、收益法估价需要具备的条件;（五）、收益法估价的操作步骤;市场法与收益法的区别;;1、收益期限：指预计估价对象未来可获取收益的时间，是从估价起点至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。 一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。 利用预知未来若干年价格的公式求取价值的，收益期限为合理的持有期，求取承租人权益价值的，收益期限为剩余租