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第五章  物业财务管理 【教学目的要求】 了解财务管理机构设置与管理体制，理解资金的筹措与使用、财务管理机构的管理制度、财务核算方法，掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成。 第一节 物业管理资金来源 物业专项维修资金 物业服务收费 经营性收入 特约服务收入 公众代办性服务收入 一、物业专项维修资金 根据《物业管理条例》第54条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 （一）物业专项维修资金的涵义 物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备的维修资金。 专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的“养老金”。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，需提前筹备的一笔基金。 （二）物业专项维修基金的建立 1．缴交范围（哪些物业的业主应当交纳） 三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 第一类:住宅物业的业主 第二类:住宅小区内的非住宅物业的业主 第三类:与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 2．商品住房维修资金的收取 《住宅专项维修资金管理办法》2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，自2008年2月1日起施行。 第二章交存中第七条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。 3．公有住房售后的维修资金收取 《住宅专项维修资金管理办法》第八条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 （三）物业维修资金的使用与管理 1．物业维修资金的权属和用途 ①权属：住房专项维修资金属于业主所有。 ②用途：专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 2．物业维修资金管理使用的原则 （1）坚持“专款专用”的原则。严禁挪作他用。专项维修资金要按照下列规定使用： 住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。 住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支；住宅的共用部位、共用设备设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。 （2）专户存储、监督使用的原则。在业主委员会未成立之前，可由政府主管部门负责管理，监督使用。业主委员会成立之后，房屋维修资金由业主大会和业主委员会委托物业管理企业使用，专款专用，按幢立账，按户核算，物业管理企业和业主委员会要定期公布物业维修资金的收支情况，接受业主的监督。 （3）预算报批、计划使用的原则。物业维修资金的使用，业主大会与业主委员会要全面安排、计划使用，并为业主精打细算。当维修基金不够使用时，由业主大会决定按所拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 （4）保值增值，滚存使用的原则。在保证安全的基础上，产生增值效益。根据《物业管理企业财务管理规定》，由维修资金产生的利息净收入，应当转作维修资金，增加维修资金专户存储，滚存使用和管理，但需经业主大会认可。 （5）严格监管，有效使用的原则。当前，物业维修资金管理，缺乏有效的监管机制，房地产行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业对维修基金管理不善，违规挪用时有发生，还有的只强调保值增值，维修基金得不到有效利用，违背了设立这份“养老金”的定义。 3．挪用专项维修资金的处罚 挪用专项维修资金有四种情况： 一是房地产开发企业挪用。由于物业管理企业是房地产开发商的下属单位，业主委员会未成立之前，开发商筹集管理使用维修资金，因而可能成为挪用专项维修资金的主体； 二是房地产行政主管部门挪用。有些地方规定在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产行政主管部门代管，因此，地方房地产行政主管部门可能成为挪用专项维修资金的主体； 按照《物业管理条例》第六十三条的规定，无论是哪一方挪用了专项维修资金，都要给予处罚。发生挪用行为以后，行政机关首先有责任追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益。行政机关可以根