按揭及担保 Part1.pptx

担保物权的价值——与按揭法律关系的联系;目 录 1 按揭制度介绍 2 预售合同登记的性质及效力 3 商品房按揭的性质 4 各方利益协调和冲突 5 立法问题及建议;一 按揭制度介绍;（二）按揭制度的发展;1873年，普通法院对衡平法的回赎权予以承认。 1925年，颁布新财产法（Law of Property Act 1925），对按揭担保制度进行重大修改。;美国颁布《统一商法典》，之后被大多数州采用的进程，财产担保已经在美国范围内基本统一。 美国按揭只指不动产按揭（real estate mortgage） 美国绝大多数州不要求将按揭担保物所有权进行转移，按揭权人也不能取消赎回权；但个别州仍实行普通法的按揭，要求转移按揭担保物的所有权。;香港按揭的性质： 《物权转移及财产条例》第2项规定：按揭是作为金钱或金钱等值的偿还保证的土地担保。 香港李宗鄂法官的定义： 按揭是属主、业主或归属主将其???业转让予受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人。;（三）我国内地对按揭制度的引入;1 我国商品房按揭的类型和内容 参与方：贷款银行、开发商、购房者； 类型：现房按揭和预售商品房按揭（楼花按揭） 楼花（源自香港）按揭：在楼宇预售时，楼宇买受人以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付佝偻款的一种融资方式。 现房按揭和楼花按揭的唯一区别：买受人所购的商品房在签订《商品买卖合同》之前，是否竣工建成，已经过初始登记而取得所有权。;2 我国商品房按揭在实务中的操作流程 a 开发商和借款银行间签订《楼盘项目销售贷款合作协议书》 借款银行重点审查开发商资信状况、担保实力和楼盘情况 审查同意后，与开发商共同签订《楼盘项目销售贷款合 作协议书》约定开放商交存于借款银行处的总保证金的数 额和期限。 ;b 买受人与开发商签订《商品房买卖合同》 ;c 借款银行对购房人的资料进行审查，签订《个人购房借款合同》 该合同中一般规定有抵押、保险、保证等条款。 ;e 预抵押登记手续的办理 买受人将购房合同正本交由借款银行保存。 买受人办理以借款银行为抵押权人的《房屋抵押权预告登记证书》。 开放商向买受人交付现房，为其办理《房屋所有权证》。 借款银行要求买受人交存《房屋所有权证》，办理房屋抵押权登记证书。;3 我国商品房按揭制度的特征 a 设立按揭时，不需要转移担保物的所有权。 b 我国按揭标的物范围广泛，不局限于英美法系中的土地或房屋。 c 按揭法律关系下的当事人不同。 d 在按揭权的实现方面，我国采用变现、清偿方式，或是根据特别约定，以开发商回购的方式保障债权人的利益。;（四）与预售商品房按揭有关的法条梳理;c 商业性银行机构对预售商品房按揭的内部性规定 中国建设银行—《中国建设银行个人住房贷款办法》第十四条、第十五条第一项和第四项。 中国工商银行—《中国工商银行个人住房贷款管理办法》第十九条第二款。 中国农业银行—《中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导》第一条。 中信银行—中信银行济南分行《个人住房借款合同》第十八条。 招商银行—招商银行成都分行向贷款客户提供《个人住房（抵押）借款合同》第十三条。 小结：商业银行大多按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》第十六条的规定，将预售商品房按揭贷款界定为“抵押贷款”，即将所购预售商品房作为抵押物的担保贷款。;d 地方性法律规范文件 ;二 预售合同登记的性质及效力 《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售合同应向县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案。 建设部《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售实行许可证制度。 最高院《关于使用担保法若干问题的解释》第47条也规定，……当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 小结： 以上法规中虽无明确规定，但均采取“登记备案”的表述。 地方性法规中有所不同，有的规定未经登记预售合同无效；有的规定未经登记的，不得对抗第三人。 ;《上海房地产登记条例》： 登记的性质定性为预告登记，将登记的效力是当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。