2013年关于房地产市场走势个人见解[必威体育精装版].ppt

房地产市场未来走势的见解 4.2中国的政策应对—货币政策需要拓展新空间 在货币政策工具运用方面，数量工具包括：准备金率调整、央票和公开市场对冲操作；价格工具包括：利率和汇率，同时还包括宏观审慎监管工具的相机运用； 数量型工具运用面临挑战：法定存款准备金率已经上升到新高（紧皮带），部分银行流动性进展，银行间市场操作直接导致市场利率迅速波动； 价格型工具应当承担更大的作用，在价格工具和数量工具之间取得平衡来达到金融紧缩目标 寻找适当的政策组合：要有利于抑制通胀，同时维持金融体系流动性的相对平稳，避免大起大落。 考虑到物价即使在下半年回落，四季度依然可能处于4％以上水平并持续到2012年，通过适当升值和加息来抑制通胀依然有空间以克服负利率 （2011.08.30）北京要考虑放弃以货币政策调控经济 （2011.03.01）泡沫的阐释：评中国的楼市与北京的对策 市价指导资源的有效使用，不可能错的原则：人民的收入增加，他们的积蓄要放进一些仓库去，作为财富累积。一般而言，比较可取的仓库是房地产。 中国的经济增长冠于地球，市民要把他们花不掉的钱放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。去年楼市的表现也好，而北京显然认为是太好了。 读到的言论，是北京的朋友担心楼价升得太快，因而要打压，出于两点。其一是楼市的不断上升可能出现泡沫，一下子暴跌会是灾难。其二是楼价的急升会导致贫富两极分化。穷人没有买楼，楼价上升他们无缘享受，有所不公也。 经济学的困难是很难判断楼价是否过高。楼价不是现有租金或租值的折现，而是预期租值的折现。难以另一方面，有些人买楼不管什么租值不租值，也不管折现不折现，只是见人买就跟着买，希望升值。这是牛群直觉的行为 ； 日本楼市悲剧的起因，是当年严禁农产品进口，使农产品之价飞到天上去/番茄零售五美元一只，温室葡萄一美元一粒 /禁止农产品进口有大幅提升地价之效，楼房之价因而高升。更大的不幸，是水涨船高了，工资跟着也高。本地的楼价与工资皆高，促使日资到外地下注或设厂。这资金的需要促使八十年代初期起日本银行的借贷急速膨胀，到一九八六年那里的银行纷纷出事。楼价，尤其是商业楼价，急速地下降了百分之八十以上。 这些年新兴的泡沫理论必定连带着货币问题，尤其是货币政策带来的借贷膨胀。从观察上看，这关系是对的，尤其是货币的借贷膨胀对经济的影响不是局部而是全部，楼价的泡沫出现只是首当其冲的悲剧。经验的规律说楼价的急升与泡沫性地暴跌，跟借贷膨胀有肯定的关系，但不是说经济学者有可靠的泡沫理论。把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。 因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场「泡沫」对经济整体可以有广泛的不良影响，但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。借贷膨胀导致的楼价急升及暴跌，到今天经济学者只知其然而不知其所以然。规律是这种泡沫一定先有借贷膨胀，但借贷膨胀不一定带来市场暴跌的泡沫。另一个规律，是楼市或资产之价泡沫性的下跌，导致经济整体下跌后难以复苏，主要是因为有利益团体的左右，难以调整。 美国二○○八年（其实较早）出现的金融危机是另一个借贷泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，联储局鼓励低息借贷，格林斯潘说中国货进口相宜，稳定着美国物价。不到十年美国的总借贷额上升了约三倍。格老可没有想到，通过金融工具衍生出来的是毒资产。二○一一年初某估计说，美国的总财富下降了约百分之三十，楼价平均下跌了约一半。调校的困难又是利益团体的阻力：退休的反对通胀，工会对工资不让步，政府员工对工资不让步，「环保」法例也不让步。 上海等热门城市跟着的发展，是八年间楼价上升了约六倍！会带来泡沫吗？很难说。 最近一年多，内地的楼价上升强劲。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择；温家宝大可煞掣》，预料到借贷放得太宽会带来的后果。中国放宽银根的市场反应大约迟六个月，有了通胀预期调校回头需要一年时间，比西方的快一点，这是二十多年前弗里德曼和我研讨后得到的共识。这次北京重锤出击的楼价上升，显然起自央行把银根放得太急、太宽，加上举世经济不利，外资跑到中国来下注。 至于银根放宽得太大太久，是央行的错失，因为这错失找楼市出气是不容易自圆其说的。 /这次北京推出的严厉打楼政策，如果导致楼价暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我们不能排除这政策不仅打跌楼价，整个经济的增长可能受到池鱼之灾。若如是，则见笑天下矣！ 牛群直觉促成的市场泡沫例子跟货币政策没有明显的关系，而对经济整体没有严重的不良影响。 牛群泡沫源自讯息不足，只要讯息数据能清楚而又肯定地公开，楼市出现牛群泡沫的机会近于零。如果某区的土地不足，或需求很高，那么让楼价上升是上策，大升也不坏，因为楼价是人口分布的一