【商业地产-PPT】龙湖地产-晶蓝半岛案例分析-36PPT-2008年.ppt

晶蓝半岛案例分析 推广策略分析 项目区位图 项目总平图 项目景观分析 项目立面 项目户型配比分析 项目户型分析 户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。 户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。 该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。 该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。 项目客户分析 产品策略综述 产品策略分析 营销强度分析 项目推广情况 项目推广情况 产品策略分析 推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格 推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格 高品质中等价位入市，提高产品的性价比，同时给以后的价格预留了一定的上升空间；  通过高品质低价入市，树立龙湖企业形象；  控制好总价，便于大面积户型的销售。 案例点评 开盘情况 开盘情况 开盘情况 开盘情况 开盘情况 开盘情况 1、开发/项目策略性市场占位：主动式营销，产品+品牌 龙湖·晶蓝半岛——区域大盘项目，中高品质，龙湖地产成都1号作品。担当挑战者并主动放弃区域领导者的角色，以产品优势（产品创新+环境创新）和营销优势赢得市场。引起市场较高的关注度，实现业绩、企业和项目品牌双赢。 2、准确把握客户特性： 准确定位目标客户群，从其利益点切入，营造他们所喜欢的生活氛围。 3、注重营销手段的组合运用： 排号、咨询、分批次推售。 4、体验式营销：前往重庆考察，以客户切身感受龙湖重庆作品，以优美的社区环境、产品展示、“善待您一生”的生活方式打动客户。 5、企业品牌战略融入项目营销策略：充分关联企业品牌和项目品牌。组合诉求：（企业品牌）善待你一生、龙湖、龙族、龙民；善待你一生；（项目品牌）龙湖1号作品；（赞美消费者）献给·绝不简单的你；以及采用中低价位入市，实现龙湖1号作品的华丽登场。 6、精准的推广渠道：报广方面有的放矢，报广主要集中在销售期间，长效媒体使用户外。这样既节约了推广费用，又达到了宣传的目的。为完成年度任务，二期二批次期间媒体投放力度加大。 7、中低价位入市：回馈社区，回馈客户。从而带动并实现企业品牌增值。 洪江古商城项目操作思路简述 2008 / 7 / 7 前言： 洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值； 但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手法单一，不能形成强势效应和规模效应）； 洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！ 我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对待无异于缘木求鱼。 因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客”的能力，如此，则幸甚！ 第一部分 项目发展背景研究 从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。 ① ② 洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。 ③ 洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项目作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰富古城的内涵表现，达到“悦客”的目的。 洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不足之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。 ④ 第二部分 洪江商业发展背景分析 该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。 第三部分 借鉴案例发展启示录 通过对凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地调研采样数据进行详细分析，从几个项目的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个项目的特色行业和