【思源经纪】2009大兴枣园地块土地可行性研究118P.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 价格定位——住宅产品价格定位 通过市场涨幅，价值预判 产品溢价，价值预判 18200元/平米 25480元/平米 综上，保守估计本案住宅2年后开盘价格为16000元/平米； ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 价格定位——类住宅（公寓）价格定位 项目名称 差价比 时间节点 清城时代 13.8% 2006年 首邑上城 16% 2008年 火神庙SOHO 26% 2009年 本案取值 18% 本案价值 16000元/平米*（1-18%） 产品价值 13120元/平米 综上，预计本案公寓2年后开盘价格为14000元/平米； 商业入市均价=预计本案住宅入市均价（目前商业市场均价/目前住宅市场均价） =16200元/㎡ ×（20000元/ ㎡ ÷ 13000元/ ㎡ ） =24923元/ ㎡ 商业定价考虑因素： 目前区域商业市场均价在16000-20000元/ ㎡之间； 本案在规模、地理位置、交通条件等方面具有优势，较易形成商业氛围，易于打造相对高端商业； 基于以上两点以目前市场均价20000元/ ㎡ 计算未来本案商业入市价格。 商业部分为本案价值点，建议本案商业部分开盘价格为25000元/ ㎡ 。 ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 价格定位——商业物业价格定位 ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 二期地块总价估算 经测算，二期地块总价值为23.8亿元，整盘均价为18000元/平米；（销售率按93%计算） 组合地块总价值为50亿元， 整盘均价为18460元/平米； （销售率按90%计算） 详见销售估算表； ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 通过上述比对分析及价值测算，建议本次竞拍应确保组合地块 的取得，力争两幅地块全部拿下 思源预祝本次竞拍工作圆满成功！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 组合地块——定位解析 ■ 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴 道路名称 连接方向 道路主次 路况条件 南苑路 南北 城市主干道 双向6车道 京开高速 南北 城市主干道 双向6车道 南五环 东西 城市主干道 双向6车道 道路名称 连接方向 道路主次 路况条件 西五环 南北 城市主干道 双向6车道 复兴路 东西 城市主干道 双向6车道 莲石路 东西 城市主干道 双向6车道 石景山交通条件 地铁4号延长线 地铁1号线 从交通条件来看，本案适宜打造都市综合体项目。 大兴交通条件 组合地块——定位解析 ■ 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴 产业 第二产业 第三产业 合计 产值 114.4 93.6 208 比重 55% 45% 100% 产业 第一产业 第二产业 第三产业 合计 产值 16.7 96.3 101.5 215 比重 8% 45% 47% 100% 石景山区产业结构现状 大兴区产业结构现状 从产业结构来看，大兴满足建造都市综合体的条件。 组合地块——定位解析 ■ 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴 大兴现状 综合体要求 产业结构 第三产业为主，且比重达47% 40%~50%之间 交通条件 道路交通完备，轨道交通即将开通 轨通交通与道路交通完备 消费者实力 大兴新城人均GDP为4400美元/年 4000—8000美元 从区域发展情况来看，大兴满足都市综合体建造条件 组合地块——定位解析 ■ 项目定位 二期地块 组合地块 市场定位 客户定位 案例借鉴 较大尺度空间 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度较大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间