2011年北京市物业管理实务问答笔记.docVIP

《物业管理实务问答笔记》 物业服务企业： ★物业服务企业的概念：是依法成立、具备专门资质、具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 ★物业服务企业的特征：①独立企业法人②服务性企业③公共管理性质职能。 按投资主体的经济成分划分物业服务企业可分为：全民、集体、民营、外资、其它。 按股东出资形式划分物业服务企业可分为：有限责任公司、股份有限公司、其他。 ☆根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务企业设立程序分为：工商注册和资质审批。 ☆物业服务企业的工商注册登记包含的要点：①名称②地址③资本④法定代表人⑤人员⑥章程。 ★物业服务企业的资质等级分为一、二、三级。①国务院建设主管部门负责一级；②省、自治区人民政府建设主管部门负责二级；③直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；④设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 ★一级资质的物业服务企业应符合的条件：500万30人20人、两种类型以上物业不低于100%、多层200万、高层100万、独立式15万、其它50万，有优良业绩。 ★二级资质的物业服务企业应符合的条件：300万20人10人、两种类型以上物业不低于100%、多层100万、高层50万、独立式8万、其它20万，有良好业绩。 10、★三级资质的物业服务企业应符合的条件：50万10人5人、有委托项目，建立档案。 11、新设立的物业服务企业在资质申报时应提供的资料：新设立的资质等级按最低等级申报，并设一年的暂定期。物业企业在领取营业执照之日起30天内持①执照②章程③验资证明④法定代表人身份证明⑤职业（职称）资格证书和劳动合同。 12、直线制机构组织形式的优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 13、☆直线职能制机构组织形式的优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业企业。缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 14、事业部制机构组织形式的特点：实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。优点：强化决策机制；调动积极性、责任性和主动性，增强企业的活力；促进了内部竞争、提高效率；有利于复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 15、矩阵制机制组织形式特点：在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门领导又受项目组的领导。优点：加强部门横向联系、充分利用人力资源；有利于调动各方积极性、解决处理负责问题；有较强的机动性和适应性。缺点：组织结构稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门关系复杂，协调工作量比较大，处理不当易产生矛盾。 16、★物业服务企业组织机构设置的影响因素有：①企业战略因素—产业定位和发展方向②外部环境因素—行业特点、人力资源、产品特点、客户、市场特点、政策法规、宏观经济形势③技术因素—设备、技术、管理知识④组织规模及所处阶段。 17、☆物业服务企业组织机构设置的要求有：①按照规模、任务设置—规模大、层次多、分工细②统一领导、分层管理—分工明确、目标分解③分工协作④精干、高效、灵活。 二、物业管理招标投标： 18、☆物业管理招标的概念：是产品预购的一种交易方式，即建设单位、业主大会、物业所有权人根据物业服务内容，多家竞投，选择最符合条件的订立物业管理服务合同的一种交易行为。 19、★物业管理招标主体主要有：物业建设单位、业主大会、物业产权人。前期物业管理由物业建设单位负责组织；业主大会已经成立的由业主大会组织。重点基础设施和大型公用设施物业一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心作为招标人组织招标。 20、☆投标的概念：是对招标的响应，是符合招标条件要求与标准，参与投标竞争的行为。 21、投标的主体有：物业服务企业、专业管理公司。 22、物业管理招标投标的特点有：综合性、差异化、特殊性。 23、★招标的方式有：①公开招标—邀请对象不确定、程序结果公开②邀请招标—邀请对象确定、投票人数量不限。 24、招标投标的基本要求：合法性、适应性、响应性、程序性。基本原则：由招标人依法组织实话；应严格遵循相关法律、法规、招标文件要求；确保公平、公正；实事求是。 25、★物业管理招标的一般程序：①成立招标领导小组②编制招标文件③公布招标公告或发出投标邀请书④发放招标文件⑤公开招标⑥接受投标文件⑦成立评标委员会—5人以上单数，专