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上海商业房地产的分析研究 商业房地产投资一定要适应经济社会环境，适应城市规划与发展趋势。近年来，上海的房地产形势很好，甚至那些不注重环境变化，忽略城市发展规律的房地产商确实也能从投资项目上赚钱，但他们不可能成为真正的投资人和优秀的企业家。 要给商业房地产下定义，可以从三个范畴理解：广义、中义、狭义。广义的商业房地产包括各种产业，即一、二、三产的经营用房用地和办公用建筑；中义的商业房地产主要指第三产业用房用地；狭义的商业房地产仅指零售、批发和消费服务载体。 下面我主要谈三个方面的问题，都是个人的观点和看法，仅供大家参考。 商业地产的发展状况与趋势受四个环境因素的影响 人口、总量、密度及其分布 上海市常住人口1700万，流动人口300万，总人口近2000万。人口总量大，在其他条件相同的情况下，上海的消费市场、产业市场潜容量比国内其他城市都要大。近年来，上海消费总量一直在全国的5％，商业房地产发达也就不足为奇了。 上海市人口多，且人口大都集中在600平方公里的市区，每平方公里人口量1万多，部分区域人口量超过2万，零售交易、财务消费也就相对集中，尤其是中心商业城区，如黄埔、静安、卢湾、徐汇。 今后几年，上海的人口分布将出现较明显的变化，市区人口有所减少，市内人口及外来劳动者将更多地移向外环线周边和郊区新城新镇，估计总量有200多万，前后不到10年。因此，郊区商业房地产的投资前景可能会更好一些。 经济发展水平与产业结构 上海的收入水平高，购买力是净流入，上海制造业经过多年调整，已进入新的稳步增长期。制造业的发展对第三产业的经营业务有强大的推动力和依赖性。在经历了亚洲金融危机以后，越来越多的人意识到制造业是上海的相对优势之一。如果香港也有制造业的依托，其抗国际风险的能力就会加强。消费能力强，制造业发达并趋于国际化，传统商业与现代商务服务业的发展具有两种支持力，上海的商业房地产确实具有成长的基础与潜力。 城市规划于产业功能分布 上海的城市功能分布及规划是比较传统的。居住、生活、消费、商业、金融、行政办公以及会展、文化及部分物流功能都集中于失去。以人民广场为中心5公里半径以内，运输、人流、车流、道路交通的矛盾都是无法根治的。市中心的商业房地产非常昂贵。而近郊、郊区的土地、房地产资源并没有充分发掘和利用。如果上海的行政中心在城市西部，商务、物流中心东移、市中心保留消费、商业、文化等功能，居住和部分生活想郊区转移，包括商业房地产在内的各种资源的分布就会趋于合理，整体利用率提高。因此，轨道交通建设，深水港启用以及三环线乘兴，城市功能、产业功能将逐渐一位，不同地域的商业房地产价值会随之调整。几年前，上海江桥批发市场极不景气，而市中心的交易市场比较红火。由于城市改造，交通整治以及市民对副食品交易市场的观念变化，市区内的交易市场面临生存危机，地处外环线的江桥市场就成了理想的批发分销集散地，同时有适应运货卡车的出入，其商业价值在近年内大增。又如，大家不要以为南京路等“三街四城”最具商业与投资价值，其实，地处外环线内，地铁一号线边的南方商城是本市体院如云粗嘎不错过亚比最高的商业房地产项目之一。城市在拓展，规划在调整，不同区位、不同商业房地产项目的价值及升降情况是动态的，相对的 交通等城市基础设施 南方商城的商业价值很高，是人口导入因素的作用。人口之所以向上海闵行区集中了，地铁一号线是关键，且在一号线建成后的好几年间，其他轨道交通项目没有产生人口的分流作用。再一个例子是中山公园附近，定西路商业界兴旺不起来，交通不畅是主要原因。地铁二号现开通以后，定西路商业还是不景气，但长宁路、凯旋路口的商业房地产项目就不同了。可以预期，中山公园商圈不可能超过已经成熟的徐家汇商圈，但作为轨道交通的重要节断，其零售、批发、商务办公的优势仍是不能低估的，其周边地区的高档楼盘已经入住了数万高收入家庭。相比较，曹家渡商圈目前商业房地产的价值就低于中山公园地区。当然商业房地产投资项目的价值评价是有关联性的。南京西路若干高级百货商场的经营业绩尚不足以满足投资回报的要求，但商场与上层办公楼是一个整体，办公楼的投资回报弥补了商场的不足，商场除了租金或经营收入，还有增值行收益或潜力，因此，商业房地产项目的投入产出关系需要做系统的分析。 上海商业地产领域的缺陷与问题 上海商业地产的供求总量基本平衡，但也存在零售消费服务载体增长过快，区位分布过于集中在市内、大型多功能、现代化的上午项目不足等缺陷。在投资、销售、经营等方面还有所脱节，影响了该产业的健康成长。 开发商与商业经营公司在商业载体上的不对称 上海专门从事商业房地产开发投资的企业很少，商业房产往往是住宅、办公楼项目的配套载体，开发商对商业经营企业的业务要求并不熟悉。 在建筑设计时考虑不周，以致商业企业在承担经营时又要投入改造性支出。中山公园附近