(法学)选修-经典法律案例评析-经济法-房地产调控法律分析.ppt

第五章第二节 经济法 ——房地产调控法律分析 上节内容回顾 消费者具有哪些权利？ 安全保障权 知悉真情权 自主选择权 公平交易权 依法求偿权 求教获知权 依法结社权 维护尊严权 监督批评权 教学内容及目标 了解我国房地产调控的措施及效果 理解“国八条”的含义及作用 试分析我国房地产行业走势 对房地产调控提出建议 一、房地产发展状况 社科院：2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看： 泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。 泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。 存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。 泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。 2010年9月：北京、上海、深圳、广州，每平方米房屋单价超过2万人民币。 房价居高不下，有钱人以房居奇，百姓望房兴叹！ （三）房地产乱象： 1、买房就像买大白菜！ 2、日涨幅5000元/平方米！ 二、我国房地产调控回顾 1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开始进行房改。房改的基本内容可以概括： 1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。 2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。 3.停止分房为住房补贴。 4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 5.建立住房公积金制度。 6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 7.建立规范化的房地产交易市场。 （一）房地产调控的启动阶段 1.时间：2003年初至2004年底 2.调控措施 （1）2003年6月5日 人民银行（2003）121号文件：加强房地产的信贷管理；房地产自有资金不低于总投资的30％，导致众多房地产开发商资金链断裂 （2）2003年8月12日 国务院（2003）18号令：房地产业是支柱产业之一， 政府在房地产业的职责：经济适用房、廉租房的供给 （3）2004年3月 国土资发（2004）71号（8.31大限）：从2004年8月31日起，经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让 （4）2004年4月26日 国发（2004）13号：将房地产自有资本金比例提高到35％作为开发的条件 （5）2004年8月30日 银监发（2004）57号：个人住房贷款首付比例由20％提高到30％；同时提高贷款利率 （二）房地产调控的全面展开 1.时间：2005年至2006年初 2.调控措施 （1）2005年3月26日 国办发明电（2005）8号（老‘国八条’）：对住房价格上涨过快，控制不力，要追究责任人的责任 （2）2005年4月27日 国务院常务会议提出八条意见（新‘国八条’）：严格控制房价 （3）2005年5月11日 国办发（2005）26号（国六条）：保证中小套户型供应，期房限转，两年内转手全额征收营业税 （4）2005年10月18日 国家税务总局：对二手房交易征收20％个人所得税 （三）调控的深化 1.时间：2006年初2008年初 2.调控措施 （1）2006年5月17日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了针对房地产业新的“国六条”。 仅是一个大的框架，并相对温和，但中央对房地产业的宏观调控再一次绷紧了大家的神经。 （2）2006年5月29日 国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006 ）37号），人称9部委十五条，对国六条进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。 （3）2006年5月31日 国税总局（国税发74号文件） 对国六条中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。 （4）2006年7月6日 建设部联合国家发展