万科法律培训之十个法律案例剖析.pptVIP

中国物业教育网 案 例 剖 析 主讲人：地产法律室 陆 建 案例描述 业主购房概况： 98年元月21日签订买卖合同； 合同面积93.36平方米； 房款总价944803元（一次性付款）； 合同规定98年11月28日交房。 业主验房拒绝入住，认为其所购房屋存在三个方面的问题： A、买卖合同“附件三”的装饰标准以次充好、货不对版。全部是“高级”、“上等”、“优质”、“豪华”，没有生产厂家、品牌、型号、款式等质的量化标准。 B、认为福景大厦是以外部环境配置和装修来掩盖个中的次货。 C、存在严重的质量问题（共计12项）包括电梯、门厅、木地板、卫生间洁具、窗户以及噪音等。 案例描述 经过多次协商，业主拒绝了公司换房、代卖等解决措施，在坚持退房的要求未得到满足的情况下，于99年6月向福田法院起诉。 业主的诉讼请求为： A、解除买卖合同（因万科延期交房超过30天），万科退还全部房款944803元； B、支付房款10%的违约金计94480.3元； C、支付逾期交房违约金（98年11月28日-99年5月31日）86921.88元； D、万科承担全部诉讼费用及其它费用 原因分析 房屋装修标准的说法及质量确实存在一定问题； 业主认为万科在交房前拆掉样板房，毁掉了交房标准，是欺诈行为； 楼盘价格波动导致其心态不平衡。 福景风波的影响。 解决过程 继续与业主协商，争取和解； 认真仔细地调查了解、收集证据，准备应诉； 因业主拒绝和解，法院开庭审理了此案，并于99年8月下达一审判决。 A、原、被告签订的房地产买卖合同有效，双方应继续履行； B、被告应付延期交房违约金14172元（自98年11月29日起至98年12月28日止共30天，按总房款每日万分之五计算）给原告； C、驳回原告的其他诉讼请求。 D、本案案件受理费15641元，原告负担15064元，被告负担577元。 业主不服，向深圳中院提起上诉。中院经审理下达终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由原告承担。 业主仍要求换房，至今仍未入住。 案例描述 业主购房概况：98年12月4日签订买卖合同；合同面积97.92平方米；房款总价856604元（分期付款）；合同规定98年5月15日交房。 业主依据从国土局测绘大队查询到的万景项目的预售查丈报告，认为其所购房屋实际建筑面积只有91.64平方米，比合同面积少了6.28平方米，因此向万科索赔。 协商未果，业主于99年8月向福田法院起诉。诉讼请求为：A、万科返还多收房款54939.14元，赔偿损失54939.14元，合计109878.28元。 原因分析 万景竣工时尚未有明确的竣工查丈制度，因此很长一段时间万景没有竣工查丈报告； 业主对房屋面积测量并不专业，盲目听信传言； 该业主上过报纸，比较自信；认为诉讼既能出名又有经济上的好处。 解决过程 因为该案牵涉面很广，处理不好结果非常严重。公司多次开会反复认真研究分析对策，并与国土局进行了协调沟通。认为必须认真对待这场官司，必须打赢。 福田法院于99年10月下达一审判决。 法院认为，原被告签订的房地产买卖合同约定的建筑面积与原告房地产证载明的建筑面积相符，均是97.92平方米，表明此面积经过房地产管理机构的审核，具有真实性。原告提出万景花园2E房实际建筑面积只有91.64平方米，所依据的仅是深圳市房屋测绘所92年12月制作的《万景大厦房屋建筑面积汇总表》复印件。因《汇总表》制作于92年，并不能真实反映94年竣工的万景花园各单元实际建筑面积。 因此判决驳回原告的诉讼请求，案件受理费3708元由原告负担。 业主不服判决，向深圳中院上诉。2000年1月，蔡彪向法院申请撤诉，法院裁定准许。 2000年2月，业主再次向福田法院提起诉讼。 2000年4月，法院再次裁定驳回起诉，业主没有上诉。 经验教训 面积差异涉及到所有相关业主，影响面甚广。必须作到从施工开始就每个环节都认真把关，把差异缩小到最低，否则有可能会导致大面积索赔乃至退房。 公司相关业务人员要尽可能多地掌握一些面积测绘方面的知识，以便在业主有疑问或投诉时作出专业性的解释。 案例描述 业主购房概况： 97年7月22日签订买卖合同；合同面积104.17平方米；房款总价956289元（按揭）；合同规定97年12月20日交房。 该业主共购买城市花园10套房，因对质量及返修不满，多次向公司提出巨额赔偿的要求。在公司根据实际情况给予一定补偿后仍不罢休，继续向公司索赔并采取某些过激手段（包括在荔景向看楼客户散发传单等）。 2000年春节后，业主委托其代表致函公司，称其所购买的城市花园10套房，万科均在未领取《竣工验收证书》的情况下而先期交房，实质上是延期交房，因此要求解除合同，万科应在10天内将购房款全部退还，并支付10%的违约金。否则将