韶关龙洲岛南岛产品定位策划方案PPT课件.ppt

产品 定位 产品定位综述 综上所述 本项目的主力户型面积应在88－123㎡，80-100㎡以及140-180㎡为补充。 南郊片区洋房5000元/㎡是韶关消费者的心理敏感价位，中高收入家庭可接受购房单价在4500—5000元/㎡之间 总房价在40-58万元/户是韶关一般收入家庭的购房总价的承受范围 产品 定位 项目产品及公建定位 综合前篇分析，结合项目市场定位和客户选择，我司建议如下产品定位类型如下： ■ 产品类型—— ■ 商业、会所类型—— 复合式服务配套会所（健身、棋牌、儿童玩乐场、小型商务会议室、风情商业街区、幼儿园、超市。 ■ 园林景观配套—— 小区中心湖景、开放式城市广场、林荫大道。 以高层住宅为主，以及联排别墅、三拼别墅等产品类型组成 产品 定位 产品类型比例配置建议 规划指标： 项目占地83712.78㎡，容积率1.5，总建筑面积126112.2万㎡： 综合规划指标、市场需求、产品定位类型考虑， 我部建议如下产品比例配置： 产品 定位 各产品类型具体配置建议 本项目南岛总建筑面积126112.2万平方米，我部建议如下产品比例配置： （一）洋房、别墅面积配比建议 龙洲岛南岛规划建议书 ? 韶关把“粤北中心、经济强市、交通枢纽、山水名城、和谐韶关”作为城市发展的奋斗目标。 力求充分发挥区域文化中心、商贸中心、信息中心和交通枢纽等中心城市功能，强化韶关在粤北地区的政治、经济、文化中心地位。 发展目标 规划综述 序言 我们的任务： 如何才能差异化定位，突围而出，实现利润最大化？ 这样不可避免的带出了以下三个核心问题： 目标客户群体对项目有何种特殊要求？ 项目与周边环境如何结合？ 建筑与园林的关系如何和谐结合？ 项目 指标 周边 环境 两面临江/当前环境较好，但居住氛围欠缺 龙洲岛地处两城交汇处，东面为南郊居住大片区，西面为芙蓉新城区——价值无可比拟 地产 市场 2012年典型项目成交以未售产品—碧桂园太阳城 地产 市场 2012年典型项目成交以未售产品—恒大城 地产 市场 2012年典型项目成交以未售产品—碧桂园 地产 市场 2012年典型项目成交以未售产品—御龙湾 地产 市场 2012年典型项目成交以未售产品—碧水花城 地产 市场 2012年典型项目成交以未售产品—星河天骄 地产 市场 2012年典型项目成交以未售产品—天泓居 地产 市场 供应：大型社区，主打产品线丰富，以 88㎡—120㎡为主 140㎡ 200㎡ 400㎡ 80㎡ 120㎡ 50㎡ 120—123三房为主 101-148三房为主 104-138三房 89—90—109—112两房、三房为主 碧桂园（太阳城） 御龙湾 星河天骄 时代花园 恒大城 天泓居 260套200-230复式 碧水花城 110-130三房为主 110-170三房为主 96—122三房为主 典型项目类比 少量134-202产品 少量235复式 地产 市场 需求：紧凑型三房与2房， 88㎡—123 ㎡消化相对较快，180㎡以上韶关市场货量较多且总价高，消化周期较长 地产 市场 2011年至今随着韶关单价不断的冲击新高，国家也予以回击楼市——限价 点评：1、市场应限价原因，且溢价幅度较低（原定价的5%）大多数楼盘定价现都较之以往谨慎又谨慎。 2、因政策原因2011年开始，大都楼盘的刚性房源切入价都以4500—5400左右 地产 市场 市场综述 房地产市场处于逐步成熟发展期，蓄势待发：2007年底，韶关市逐渐开始出现中大型楼盘，商品房市场开始起步发展，楼价1300元/㎡左右，时至2011年5月楼价攀升至5212元/㎡； 刚性需求旺盛，市场消化力强：随着区域房地产项目的不断发展升级，同时得益于交通路网的完善，越来越多来自周边乡镇和珠三角外出务工群体回流置业改善居住环境， 韶关房地产市场走红，单价迅猛上升：韶关在广东省内溢价率排名第二，受到国家限价的调控措施，但刚性需求仍在，销售的火爆程度依旧不减 紧凑型与舒适型三房户型主导市场，：市场产品构成以88 ㎡ -123㎡的三房户型为主，需求量较大，消化速度也较快，反应刚性需求与改善型刚需潜力大。 客户群市场分析结果总结1 43% 38% 67% 62% 在本次的调查中了解到：有购房意向的这类人群仍然是以30岁以下和30-35岁这两个年龄段居多，这个年龄段对于购房时间的选择上，分别有43％和38%打算在三年内购房，这主要是因为此时正处于事业发展和结婚买房时期，需求旺盛，加上由于踏入社会有一定的积蓄，从而显现了较强的购买意向。而30岁以下的受访者中有32%五年后才考虑置业，主要是由于刚毕业或刚走上工作岗位，收入还不稳定，在购房计划上多倾向于租房或购买小户型居住。 而36-40岁和41-45岁这两个年龄段