商用物业(商业地产)全面资产管理实例剖析-王海57p.ppt

2、市场工作做事的目标： - 顾客方面： 广泛树立商场目标人群知名度，带动商场目标人群来访流量。 促进商场消费 保持商场美誉度 租户方面： 通过市场工作树立已有租户信心，最大限度转换客户为优质客户 对于潜在租户树立业界美誉度、知名度，持续保持招商吸引力 对于优质诚信租户维护良好的合作关系，创造尽可能多的市场合作机会（包括联合公关活动、促销、赞助等） 媒体方面： 系统建立良好的媒体关系和媒体资料，持续提高媒体正面的、统一的曝光度，以为商场知名度和美誉度作出贡献 I I 商用物业全面资产管理操作实务 四、市场营销 3、 市场工作做事的分类： 硬性广告 (ad) 软性宣传（pr） 活动（event） -场地租赁（atrium leasing） -自办活动 （theme event) 会员及团购营销（customer loyalty group sales) 装饰（deco） 设计 （design） 广告租赁及租户促销开拓 。。。 I I 商用物业全面资产管理操作实务 四、市场营销 花样性 一致性 触动度/促销受众兴奋点 记忆度/品牌结合点 活动（event) 曝光率/新闻点 曝光率/新闻点 软性宣传（pr) 冲击度/冲击点（主文案) 冲击度量/冲击点（slogan) 硬性广告 (ad) 促销目的（promotion）：销量 品牌传播目的（branding）：知名度 　 I I 商用物业全面资产管理操作实务 四、市场营销 市场调研 消费者/租户业户 媒体/第三合作方 硬性广告 广告租赁与实施 软性广告 租户促销合作开拓与管理 设计 团购 会员 自办活动 场地租赁 归档 培训-缩小差异 评估-目标达成差异 消费者 租户业户/第三合作方 策划 分类计划 分类统筹计划 分类计划 设立子目标与标准 宣传刊物 外拓第三方活动 分类统筹计划 装饰 分类计划 媒体/第三合作方 I I 商用物业全面资产管理操作实务 四、市场营销 案例：北京.Gate新中关(n片略） I I 商用物业全面资产管理操作实务 四、市场营销 I I 商用物业全面资产管理操作实务 研策 建设管理 招租 运行管理 市场营销 物业管理 投融资管理 五、物业管理（Property Management） I I 商用物业全面资产管理操作实务 五、物业管理（Property Management） 1、组成部分： 1）核心：管家服务 2）物业工程管理：运行、保养、维修 3）保安管理：消防中控、内保、外保 4）清洁管理 2、强调的几点： 1）不能独立的物业管理:商用物业管理是经营的一环 2）设施管理：重保养，减维修 3）能耗问题：复杂的生产线 4）预算控制与人工/材料费用问题 5）服务〉管理 6）ERP的力量 I I 商用物业全面资产管理操作实务 研策 建设管理 招租 运行管理 市场营销 物业管理 投融资管理 六、运行管理 I I 商用物业全面资产管理操作实务 六、运行管理 1、商业地产到底在运行什么？ 2、商业地产运行和城市运行的类同性 3、常见的误区 4、案例：国际上的几个实地考察案例（n片略） I I 商用物业全面资产管理操作实务 研策 建设管理 招租 运行管理 市场营销 物业管理 投融资管理 七、投融资管理 I I 商用物业全面资产管理操作实务 七、投融资管理 1、如何筹划你的cash flow 2、融资渠道规划（为什么大部分人倒在明天黎明前）： 1）前期融资渠道管理 2）过程中融资渠道管理 3）后期融资渠道管理 I I I 最优化商业地产开发与经营模式建议 1、一体化管理——整体资产管理势在必行 - 商业的复杂系统工程特性决定了 只有一体化才能解决协调行动的问题 - 商业面对对象的多样性决定了 只有一体化才能达到最优的平衡 - 商业的责任管理突出的特点决定了 只有一体的专业化才是唯一的出路 - 商业的信用管理问题密集决定了 长远来看只有行业运行者才能是优秀的项目运行者 2、商业管理服务业作为一个行业在中国迫切需要发展 3、案例：国际上的几个实地考察案例（n片略） I I I 管理方面的赘述——如何打造一个优秀的管理企业？ 管理工作是什么？ 如何工作？ 为什么流程建设