房地产开发投资项目案例分析(52p).ppt

10 弥补以前年度亏损 11 应纳税所得额 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 12 所得税 1 635 119 535 561 337 83 13 税后利润 3 319 242 1 087 1 139 683 168 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14 加:年初未分配利润 205 1129 15 可供投资者分配的利润 205 1 129 2 098 581 143 16 应付利润 2 821 2 098 581 143 A方 B方 C方 2 821 2 098 581 143 17 年末未分配利润 205 1 129 续表10-8 损益表 单位：万元 10．1租售房地产开发项目案例分析 项目全部投资内部收益率（所得税前）为28.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为781万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%，项目净现值为909万元。详见表10-9和表10-10。 商品房投资利润率=利润总额/总投资×100% = 4 954/12 391×100% = 40% 商品房资本金净利润率=税后利润/资本金×100% = 3 319/3 000×100% = 110% 序号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 20 714 1557 7005 7186 4094 873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 20 486 185 44 1557 7005 7133 53 4028 66 763 66 44 2 现金流出 17 395 1983 4192 7772 1952 1182 316 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 固定资产投资(含方向税) 开发产品投资 经营资金 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表10-9 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元 3 净现金流量 3 319 -1 983 -2 635 -767 5234 2 912 557 累计净现金流量 -1 983 -4 618 -5 384 -150 2 762 3 319 4 所得税前净现金流量 4 954 -1 983 -2 516 -231 5795 3 248 640 累计所得税前净现金流量 -1 983 -4 499 -4 730 1066 4 314 4 954 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（FIRR） 28.77% 19.5% 财务净现值（NPV） 781 -45 投资回收期（年） 3.82 4.05 基准收益率（ic） 20% 20% 续表10-9 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元 序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 20 714 1 557 7 005 7 186 4 094 873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 售房收入 租房收入 自营收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 20 486 185 44 1 557 7 005 7 133 53 4028 66 763 66 44 2 现金流出 17 395 1 500 2 808 5 747 3 249 2 478 1613 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 资本金 预售(租)收入用于开发产品投资 自营