第二章 不动产估价的原则与程序.ppt

第二章 不动产估价的原则和程序 第一节 不动产估价的定义 第二节 不动产估价的原则 第三节 不动产估价的程序 一名合格的不动产专业估价人员应符合下列条件： 1、不动产的合法使用； 2、评估机构的设立具备合法条件； 3、从业机构及人员具有合法的执业资格； 4、评估范围应有限制。 四、估价时点原则 六、公平原则 1.独立性：估价机构在不动产估价过程中摆脱不动产利益主体的影响，站在第三方的立场独立开展估价业务； 2.科学性： (1)估价工作的系统性 (2)估价方法的严谨性 (3)估价结果的可靠性 (4)估价人员的专业性 3.客观性：估价人员严格遵守执业道德规范，尊重客观事实，以公平、公正、严肃、认真的态度对待估价工作。 对初步结果进行判断，看估价结果是否与市场价格接近，是否客观真实。 根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价经验，最后确定估价结果。 以为估价结果与实际价格偏差较大的要对估价结果进行调整 确定所引用的资料和分析方法所依据的逻辑程序是否明确、妥当、实际，并查证估价资料的准确性、广泛性和代表性 复审 判断 调整 确定 八、确定估价结果 1、不动产估价结果报告——委托方；不动产估价技术报告——由土地估价机构存档和提交土地管理部门确定或备案。 2、报告格式上，分为书信式、文字式和表格式，通常采用文字式。 3、在撰写报告中应做到（1）全面性 （2）公正性和客观性能；（3）准确性；（4）概括性。 九、撰写估价报告书 估价报告书的主要内容： 1、委托估价方名称 2、受理估价方名称 3、估价对象概况 4、估价目的 5、估价时点 6、估价依据 7、估价方法、技术路线和测算过程 8、估价结论 9、决定估价额的理由 10、估价前提及应用的说明事项 11、估价人员及与估价对象有无利害关系说明 12、估价作业日期 13、若干附属资料 1、土地估价报告交付委托方，并做口头说明。 2、 收取相关服务费，一般宗地的估价采取差额定律累进计昆费，具体见《国家计委国家土地管理局关于土地估价评估收费的通知》（计价格【1994】2017号）文。 十、送达估价报告 土地估价师考试真题 1、地价是＿＿＿的资本化。  A．土地　 B．土地权益　 C．土地所有权　 D．地租  D 土地估价师考试真题 2、根据＿＿＿原则，两宗效用及使用价值相似的土地应该具有相似的价格。  A．收益分配原则　 B．替代原则　 C．预期收益原则　 D．报酬递增递减原则  B * * 第一节 不动产估价概述 一、不动产估价的概念 不动产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 把握两点： 不动产估价是科学与艺术的有机结合； 不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。 不动产估价中的相关术语—— 专业估价机构和人员 估价目的 估价原则 估价程序 估价方法 影响不动产价格的因素 估价时点 价值的测算与判定 1、有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识； 2、有丰富的不动产估价实务经验及市场调查、推理判断的才能； 3、有良好的职业道德修养。 二、不动产估价的意义 1.为不动产市场交易服务 2.有利于提高不动产经济运行效率 3.是确立公平的收益分配制度的基础 4.有利于税负公平 三、不动产估价的范围 1、不动产交易评估 2、不动产抵押评估 3、不动产保险评估 4、不动产典当评估 5、不动产税收评估 6、不动产征用补偿评估 第二节 不动产估价的原则 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 ——最高最佳使用是指估价对象不动产在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。 1、看现行使用方式是否在规划许可的前提下； 2、看土地与建筑物是否处于均衡状态； 3、看不动产与周围环境是否处于协调状态； 4、看不动产最优使用方式的持续时间 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。 类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。 三、替代原则 估价时点原则要求不动产估价结果