福星国际城典型案例研究(minimizer).ppt

万科·金域华府 六.福星国城对比项目 福星 · 国际城 万科·金域华府 地理位置 福星国城对比项目 分析对比： 国际城 2337元/ ㎡与金域华府3200元/ ㎡的楼板价格相差较大，国际城在07年该区域中同属于中等价位，金域华府楼板地价较高，预计地价对销售价格的影响并较大。 拿地时间：2007年12月 楼面地价：3200元/㎡ 福星国城对比项目 产品内在价值对比 赠送41㎡ 金域华府复式85㎡ 12950元/㎡（装修标准1000元/平米） 总价1100750元 国际城平层126 ㎡ 8650元/ ㎡（毛坯） 总价1089900元 福星国城对比项目 产品内在价值对比 分析对比： 国际城与金域华府实际建筑面积基本相同； 毛坯单价国际城比金域华府低了3300元/ ㎡； 毛坯总价国际城比金域华府低了10850元。 金域华府赠送面积较大，优惠程度明显，对客户心理上有一定程度的影响； 国际城由于工期原因没有提供样板间和实景展示，很大程度上限制了其销售定价； 国际城在销售初期更重视走量，价格门槛较低，更易制造销售火爆形势，为后期提价做好预热准备； 福星惠誉属于本土品牌，较万科而言大众认知度偏低。 产品外在包装对比 福星国城对比项目 国际城对外包装定位为：年轻、时尚、国际化路线； 金域华府对外包装定位为：典雅、大气、走豪宅路线； 对外包装上的定位很大程度上确定了消费群体的划分； 国际城的主要消费群体：都市白领和年轻人； 金域华府的主要消费群体：城市金领和具备较强经济实力的中年人； 分析： 金域华府在内部价值提升和外部包装上均胜过国际城，在消费群体上也定位较高，所以价格相较国际城而言较高。 七.福星国际城商业类 格兰大道商业街 商铺概况： 4层裙楼集中商业； 商铺面积:150-1650㎡； 首层商铺5M调高； 共78间商铺； 商铺间以连廊相接。 分析： 4层群楼集中商业，有利于商业氛围的塑造，和商业规模的形成； 商铺面积较大，对业主购买能力要求较高； 首层商铺5M调高，增加商铺内在价值，提高使用率； 78间商铺，业态可实现多元化发展； 连廊很好的解决了客户动向问题，增加客流量，使商铺之间不再孤立存在，实现经营价值最大化。 商铺开盘销售价格 优惠情况 8月22日当天认筹的客户特享3万元一套的优惠； 福星惠誉的老业主更额外特惠5万元一套的优惠。 成交均价 2.5——2.6万元/㎡ 成交总价 338——2124万元/㎡ 福星国际城商业类 商铺开盘销售情况 地点：水岸星城售楼部 到场客户：约350人，认筹客户300组 选房方式：采取摇号方式，10人/组 销售结果：共78套商铺，销售60套。销售率：77%，回款3个亿。 商铺促销手段 制定统一招商、统一经营管理的思路，施行8年7%/年的稳定投资收益，对客户而言投资风险降低，回报有保障。一定程度上降低了商铺购买的门槛。 福星国际城商业类 商铺价格 商铺以300平米作为算价面积； 以均价25000元作为单价； 年回报率按7%（银行利率）算价。 福星国际城商业类 19997 实际单价(元/㎡） 5999150 实际总价（元） 525000 年回报（元/年） 7% 回报率 7500000 名义总价（元） 25000 名义单价(元/㎡） 300 面积(㎡) 商铺价格分析： 以09年货币价值为基准，不考虑货币贴现率（银行利率7%），客户8年可返租金420万，但考虑银行利率后（按7%计算）实际返租3134932万； 以09年货币价值为基准，不考虑贴现率，福星可获租金2264306万，实际（租金涨幅按10%计算）可获租金1634082万； 商铺名义购买价格为750万，实际购商铺价格为5999150万；（商铺名义价格+商铺租金收益-商铺回报） 综上所述，商铺名义价格为25000元/平米，实际商铺价格为19997元/平米。 福星国际城商业类 福星国际城典型案例研究 一.福星国际城营销推广 6月4日 产品亮相。招商工作正式启动。 共投放27版广告，进行形象推广。 8月16日 格兰大道商街发布会暨品牌商家签约仪式。 共投放2.5版广告，达到财富共识，确定资本方向。 格兰大道商业认筹期。 共投放8.5版广告，储备客户资源。 8月22日 9月12日 格兰大道商业开盘。 共投放 8 版广告，炒热商街，为住宅销售做铺垫。 10月17日 福星惠誉国际城火爆认筹。 共投放12版广告 ，持续蓄客。 10月31日 福星惠誉国际城盛大开盘。 分析： 开盘前广告投入约1000万元，开盘后销售额（商铺+住宅）约为4.8亿元，推广费用占比约为2.1% ； 预计推广费用占比为4%，之后还将有大幅宣传费用投入。 二.福星国际城项目概况 项目总体建筑面积59万方，从K1-K6共计6块建筑用地。其中K3、K4、 K2和K5公