精品文案-UPCS南京协众财富广场项目商业定位.ppt

* * * * * * * 整体体量较小，不具规模优势 顶层商业中部无法分割不易去化 * * * * * * * * * PART Ⅲ 策略篇 竞争策略 营销模式 营销策略 价格策略 推售策略 推广策略 一、本案可售商铺17124.4平米（包括集团购买）；其中A8号楼商铺9037.9平米，11号楼商铺面积8086.5平米。二、计划销售周期为12个月（2009.9—2010.9）三、A8号楼一层门面销售均价在21000元/平米左右；一层内铺销售均价在14000元/平米左右，二层均价8400元/平米；三层均价5600元/平米，四层均价4900元/平米；11号楼一层门面销售均价在18900元/平米左右，一层内铺销售均价在12600元/平米左右，二层均价7560元/平米，三层均价5040元/平米； 四、分为两个波次进行推售，完成整体90%以上去化量。 营销目标 11号楼：8060.5平米 A8号楼：9037.9平米 推售策略 保留部分房源：目前已对外招租的铺位，KFC和华润苏果的所占铺位建议由开发商购买为集团资产，这样可以加强客户投资信心。 充分利用旺季市场：合理利用旺季市场作为推售的重要节点，特别金九银十和五月小长假的市场传统旺销期，以前这此作为房源的开盘和促销时间，确保快速销售。 　 　 　 　 　 　 9月中旬 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月中旬 积蓄/开盘强销期 促销期 持销期 销售目标 去化15% 第一阶段 第二阶段 第三阶段 蓄客量 营销重点 去化50% 去化35% 关键节点 9月12日开盘（周六）、国庆、圣诞节、元旦 270组 600组 400组 利用节庆假日，通过公关、促销手段快速完成销售 建立品牌形象，吸引市场关注，快速实现销售 通过客户维护与经营及现场SP延续前期势头 PART Ⅲ 策略篇 竞争策略 营销策略 推盘策略 价格策略 推售策略 推广策略 本项目推广诉求的对象是投资客群 ■□传播推广的基本原则：“找对人，说对话”！ 确定目标客群，用能被目标客群接受的方式与之沟通，将项目价值精准告知目标客群，将产品利益转化为消费者利益。 ■□明晰本项目的目标客群：投资型客群 ■□明晰本项目的核心价值： 零距离地铁物业 租约销售，高额返利保障 酒店、商业双投资业态联动 KFC/华润苏果大品牌加盟 大学城未来商业潜力无限 针对本案目标人群特征，制定媒体投放策略 精确制导：集中时间段、集中有效媒体集中宣传。 双管齐下：针对江宁全市客群以及大学城学生市场。 点对点爆破：在投资客群最集中的各大市场以及个高校校区内进行点对点爆破推广。 有效媒体组合：短期打包户外传递项目主诉求；报纸在重要节点发挥作用；产品等销售信息通过DM、短信、案场进行体现。 户外 短期打包大牌（5-6块） 项目周边道旗 建议： 1、新街口地铁围挡； 2、江宁地区（竹山路、天元东路、龙眠大道） 3、城东干道、城西干道、大桥周边。 渠道选择建议 报纸 东方卫报 建议： 开盘节点进行投放主形象；热销节点投放卖点炒作。 网络 HOUSE365为主 建议： 保持网络媒体的暴光率，适当增加投放量；同时配合卖点的解析进行传播开盘节点进行投放主形象；热销节点投放卖点炒作。 渠道选择建议 短信 针对目标客户发送短信，以具备诱惑力的语言，传达销售信息。 建议： 1、电信、联通每月话费300元以上客户； 2、拥有十万元左右私家车的车主； 3、UPCS多年项目经营，有效客户资源； 4、江宁地区私营业主、公务员、移动联通大客户。 渠道选择建议 DM 锁定目标客群集中区域，组织人员派发DM，传达销售信息。 建议： 1、江宁区域：各大商场、超市、社区店、市场 2、各大市场：百货市场、建材市场、 家具市场、汽车市场 3、地铁沿线：出站口及周边个体店。 4、大学城校区：各大校区校园门口派单。 渠道选择建议 PART Ⅲ 销售执行篇 根据投资型产品的特性，采取直复式营销模式，一对一的销售； 依托区域升值潜力，采取行之有效的销售优惠，提高案场上客量及成交率； 通过高效的销售管理与外场行销手段，提升整体销售力。 直复式行销为主，案场坐销作为重要补充 房地产直销模式是将直复式营销理论应用于房地产销售环节中所产生的一种营销模式。直复营销是指一种为了在任何地方产生可度量的反应和达成交易而使用的一种或多种广告媒体的互相作用的市场营销体系。 在营销传播手段日渐多元化、广告投放成本日渐高涨的现代社会，企业需要更精确、可衡量的营销沟通方式，以提高资本回报率。 在西方，直销已成为地产行业普遍采用的销售模式，地产顾问与寿险、汽车业务员一样，是最典型的直销业务员。在国内，深圳、北京等城市已经率先对地产直销模式进行了尝试