2009保利城南领事馆地块类住宅-LOFT办公物业定位研究.ppt

Page * 产品， 源自客群针对性需求！ Page * 热销对路的产品，从来不是水中取月。正是基于我们对于本案LOFT产品所针对的四类客群的消费需求、消费特征，以及市场容量进行系统研究，方能对本案的产品进行具象化的锁定。 本案LOFT产品定位，最终结合了不同客群需求。如投资客户，他们对于产品设计本身并无特殊需求，但对总价、品牌等非常敏感。对于产品的最终设计建议方面，我们将更多考虑最终使用者的需求。 Page * 使用客户对产品的需求由其工作方式、工作内容、生活方式所决定，因此，具备以下特质的办公产品能更吸引他们： 面积不大 由于工作时间比较自由，要求空调能够自主控制，且对额外空调使用费不敏感 建筑标志性很强 能体现个性化和思想化 项目自身有完善的配套 LOFT产品使用客群需求特征 Page * LOFT产品投资客群需求特征 投资客购买之后用于租赁，以获取稳定收益。其主要投资驱动因素在于： 看中保利的品牌； 看中物业的增值前景 看中物业的稀缺性，能保值增值。 总价在自己的承受范围之内。 Page * 综上所述，而根据本案约160%的得房率，我们建议—— 主力户型面积区间为60-100平方米 少量配置100-120平方米的户型，满足少部分边缘客户的需求。 内部空间可以自由分割； 每个户型都配置独立卫生间，不配置公共卫生间。 LOFT产品定位 ——保利商务领馆—— Page * LOFT定位直接理由：面积 为什么将60平米作为户型面积设置的下限？ LOFT产品的公摊系数一般在20%左右。以户型建筑面积60平米计算，扣除卫生间、楼梯间及饮水间等必须的功能空间所需要的15平米后，一层剩余可利用面积约在30-35之间。LOFT产品最大的特点在于室内空间灵活多变，若一层使用面积过小，室内空间将略显局促，可能导致部分使用功能受限，从而使产品缺少对消费者的足够吸引力。 一般情况下，二层使用面积约为一层的60%。本案建筑面积为60平米的户型二层空间面积在35平米左右。根据市场客户反馈信息，客户均希望二层使用面积能够在30平米以上。市场现有LOFT产品，隔层面积小于30平米的户型，二层空间利用率较低。 Page * LOFT定位直接理由：总价 此面积定位较好的体现了全流通产品的总价控制原则 我司对目标客群深访的结论分析，当户型总价控制在200万元以内时，客户接受度及购买愿望较高。 如本案按照14000元/平方米（根据价格定位假计），本案主力户型总价将控制在84~140万元/套，总价区间合理，并且具备一定的价格调整空间。 Page * 产品设计建议 我们认为，在构建此类产品的产品力时，除已既定的建筑表现、建筑配置、品牌等因素外，应从客户较为关注的市场流通性、产品品质感、个性化需求的角度出发，打造目标客群想要、需要的产品。 面积和总价控制原则已经让本案LOFT产品具备了“全流通”特质，而产品品质感、个性化需求的满足，就成为了本案产品设计中我们关注的重点。 Page * 大堂及公共走道部分精装修 大堂设计：大堂层高为7.0米，建筑面积为80-100平方米。 大堂及公共走道部分精装修能够体现项目品质，其风格现代、时尚，不见得豪华，但需要具有特色、个性。 Page * 空调配置 通过对目标客群的深访及需求特征，更偏向于分户式中央空调，既可以灵活的控制空调开放时间，又易于管理和节省运行费用。 Page * 本案产品的终端使用者在行政、财务方面的人力配置大多是不完整的，为了提高产品竞争力，由物管公司或独立公司设立商务服务中心，为本案的客户提供全时、全方位的商业服务，将更为契合他们的需求。 本案的服务式公寓所设计管家式服务体系中部分服务亦可在一定程度上延展至LOFT产品部分。 商务服务中心 功能构成 打印、复印、装订、邮寄、机票代订 秘书、翻译 订餐、宴席 会务 企业注册、报税、会计记账 个性商业服务 Page * 公共性会议室 会议是一般商务办公必备的需求，本案的使用客户可能使用频次较少，但又不可完全缺少。因此，在本案LOFT产品中，可做为重要的公共配套存在。 建议设置三个会议室，面积分别为30、50、100平方米左右，可作为会议、培训、展示、报告厅等功能，配置投影仪、电脑、激光笔等演示设备。并配有全球视频会议室网络及相关设施，能够进行网络视频会议。 Page * 价格定位 ? Page * 保利商务领馆（LOFT办公物业） 相较于本案的甲级写字楼，保利商务领馆主要优势在于由挑高空间实现的大赠送。在单层户数、电梯、配置等与甲级写字楼都有较大差异的前提下，以赠送空间来提升项目性价比，从而实现产品的高价格。 充分考虑项目面积与总价控制原则，充分考虑与甲级写字楼拉开差距，与服务式公寓拉开差异的前提。 项目名称 区域 整层面积（M2） 最小面积分割（ M2