2009年山东泰华曼哈顿全程营销策略报告（第二版）.ppt

泰华·曼哈顿项目全 程 营 销 策 略 报 告 报告前沿 报告结构 商业市场：新城区惨淡，老城区旺盛 商务物业市场：具备商务性写字楼、酒店、公寓产品，安丘市场存在空白，有较大发展空间；需进行引导。 住宅市场：市场较成熟，走向人性化居住趋势 政策变动年，稳健为关键，遵循市场、合理定价、平稳消化 报告结构 山东世纪泰华集团 以现代城市规划理念规划的泰华·曼哈顿将成为未来安丘的新中心 强化泰华品牌，借用商家资源，填补市场空白，树立安丘商业龙头——区域竞争力 报告结构 寻找项目产品竞争力 站在城市运营商的角度，高角度、大范围、大体量，以商业带动近18万平方米的复合型地产打造成为辐射潍坊南部的新天地 。 五大商业功能是相互依托，相互循环，形成项目的“商业骨架” 产品业态比例 三大商业区业态功能分布情况 商家客户定位 主力商家客户定位： 全球、全国知名品牌，安丘尚未开店，形象佳，展示好，能吸引消费者慕名而来。 一般客户定位： 本地或区域性的商家客户，可以是品牌代理商或经销商，或是自有品牌经营，主要是经营各类零售商品的客户 项目公寓部分定位 可行原因： 公寓+酒店+写字间，三种产品共同存在，满足客户不同需求，充分利用地块优势，规避其劣势。 项目地处潍坊南部交通枢纽优势，可满足短期居住者、中小公司客户群需求； 项目打造潍南新都心，其强大的商业配套及时尚领地，定能吸引部分时尚之士加盟。 目前任何一种产品形式单独开发，都无法适应市场： 公寓，本项目地段受限； 酒店，安丘市场需求量有限； 写字楼，安丘市场过于超前。 公寓精装修标准 产品配比 说明： 以SOHO公寓为主，产权式公寓次之，写字楼最少，所占的比例分别为46%，30%，24%； 楼层分布依次为：低层：产权式酒店；中高层：公寓；高层：写字楼，主要基于后期营销推广考虑，以及建筑结构、管道、消防等建筑设施等因素综合考虑。 SOHO公寓和产权式公寓楼层相连，有利于根据后期销售情况进行调整。 客户定位 Soho公寓 居住客户群 20-35岁客户群体； 在安丘有固定业务的私人公司，公司规模10人以下，如小型医药销售公司； 在安丘有固定工作，但不打算长住的人群，如做生意商人、打工族； 短期居住客户，如市场人员，短暂业务人员； 追逐时尚、喜好闹市的单身贵族、年轻人； 投资客户群 较易接受新兴事物，具有一定投资眼光的投资者； 认同项目整体定位、深信安丘今后此类产品将是发展趋势； 肯定市场存在空白点，后期租赁风险较小； 公司自住型客户： 年龄在25岁-35，经济稳定，有少量存款，获取资金增长速度快的年轻置业者； 年龄在35-50岁，有较多的存款，想自己开设公司或养老备用或用于投资，此人群属于社会中坚力量； 安丘客户为主，诸城、潍坊及其他为辅； 市场比较法——我们选取市场比较法进行商业价值估算，选取其中具有参考价值的因素作为本案的比较对象来进行计算： 商业各区域均价制定 商业区域均价表 公寓定价 商业部分 总价分析 公寓 找到产品竞争力！ 报告结构 销售目标 营销策略核心问题 本项目营销的几个关键概念，贯穿整个营销过程 项目卖点众多，需要整合到一起，形成合力，贯穿整个营销过程 商业二批推出单位 商业三批推出单位 营销阶段推盘原则 优惠派送，先来有优惠，先来优惠大 合理把握节点，精准推盘 精选房源，推势奠定高度 复合推广，造势引爆 精装修发售，强势引领客户购买欲、投资欲 入市时机与房源 提前认筹的客户能够享受更多的优惠 享有“泰华会”权益、优先选铺、首批单位优惠措施 目的： 通过让利优惠的方式给到客户实惠，最大程度积蓄诚意客户。 形成现场热销的局面，促进项目宣传和后期销售。 分流“天下客”的客户资源 。 认筹政策： 认筹目标150个-240个，当天150个，开盘前240个。 认筹优惠： 客户交纳2万元，即可成为白金会员，在选房时可选首批推出商铺一套，并可享受1万元/套的优惠，若商铺未选铺成功，可选首批推出公寓一套，并可享受5000元/套的优惠。 客户交纳5万元，即可成为钻石会员，在选房时可选首批推出商铺一套，并可享受1.5万元/套的优惠；若商铺未选铺成功，可选首批推出公寓一套，并可享受7500元/套的优惠。 行丰操作认筹模式--筹码销售模式--排队认领 返租销售 通过后期统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一推广“五统一”，确保“永续持久经营”， 树立项目泰华品牌形象，增强投资客户的信心。 返租年限：5年，5年时间较易于整体市场运营，待5年运营成熟后再交付业主经营，较易接管经营； 返租比例：每年返还总房款7%，略低于常规商业回报率8%，但作为前期培养市场，较易接收； 返租形式：一年返还一次，连续返还5年。 返租区域：以商场内街为主，此部分需进行整体规划和整体招商，方可带