2010年营销策划报告—观湖国际代言乌市高端住宅新标准.ppt

项目规模较小，2亿利润实现面临两难选择，或者抬高开发强度，或者提升销售单价； 从项目入市时间节点判断，项目售价在5400-5800元/平米时，实现快速消化难度较小； 项目容积率4.0时，单价至少实现5770元/平米，项目容积率需保证在4.0的基础上适度向上突破。 毗邻新北园春市场和友好商圈 周边路网成熟，区域快速发展； 区域价值尚未被定性， 项目所面临竞争格局不完全确定 向西开放的桥头堡：至今，新疆已与世界上143个国家和地区建立了经贸关系。 改革开放以来，新疆已有对 外开放的一、二类口岸29个，与周边邻国间已开通的国际客货运输线路占全国已开通国际道路运输线路的一半，形成了连接亚洲、欧洲国家的“空中丝绸之路” 。乌鲁木齐作为首府，更是成为了我国向西开放的桥头堡。 进出口贸易中转站：2009前三季度，新疆进出口贸易总额159.79亿美元，增长77.8％，其中与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦等中亚国家贸易额为1441.8亿美元，占进出口总额近九成。乌鲁木齐也由此成为中亚五国与中国进行商贸交易的重要枢纽。 2010年5月17－19日，国家新疆工作会议中，中央部署新疆跨越式发展新战略，提出新形势下新疆工作的目标任务，对于新疆的发展起到重要的作用： 新形势下新疆工作的目标任务： 到2015年新疆人均地区生产总值达到全国平均水平； 到2020年基本消除绝对贫困现象。 新疆发展的经济政策： 　 新疆率先启动资源税改革；对新疆困难地区符合条件的企业给予企业所得税“两免三减半”优惠；“十二五”投资超2万亿元等。未来五年新疆的经济增幅将是全国的1.7倍。 各省市对口援建工作： 　北京、广东等全国十九个省市按中央部署，以支援汶川地震灾区重建的模式，对口支援新疆八十多个县的建设，预计五年内总计将有超过千亿元人民币资金注入新疆 针对全市供应格局及区域发展可承载人群的特点，在不同占位思路下分析市场竞争环境 由市场上点对点竞争项目分析可得不同面积区间的参考定价与参考 项目SWOT分析 在确定项目开发模式的前提下，世联对全国范围内高端住宅案例进行研究，总结出高端住宅的6种实现溢价模式 项目开发策略——结合高端住宅实现溢价模式及项目自身属性条件，本项目建议采用规划产品创新、园林景观、配套服务作为发力方向 从本体特点出发、结合城市发展、房地产市场和重点竞争，找准项目的核心能力 项目核心发展战略 项目整体定位 三万英尺 客户定位——项目以区域现状可见刚改及刚需客户为核心，夯实基础后，以品质吸引舒适型改善客户作为重要补充 产品配比确定——140平米标杆产品标定赚取利润，90—120产品加速市场消化，实现现金回流 项目产品配比确定原则： 项目发展战略：项目整体定位于市场主流产品区间，以品质为主要竞争力，主流产品考虑赠送面积，大面积户型着力打造空间感； 乌市市场状况：80-140为市场主力，其中100平米以下户型去化最快，100-120平米次之；考虑未来区域价值提升及客户定位，建议项目在市场消化的主流上布局少量舒适户型产品。 一个上演国际高端意向的规划理念 利用代建广场打造具有特色、聚集人气的风情广场。 功能：吸引人气，项目的对外展示聚焦点。 特色：内部设置可供人们驻足停留观赏的雕塑，玩耍的小品、休憩的空间。广场内部局部采用微地形景观。 一个上演国际高端意向的规划理念` 1、主题鲜明： 针对中亚五国交通中心，西部外贸交流的桥头堡经济地位，契合国际化城市和人文都市的气质，塑造项目为国际化新区。 2、差异化： 目前市场水平不高，已建项目多仅以涂料为主，多数主题社区是以口号的形式面向市场，未见立面，项目打造简欧或德式风情立面与市场在售项目的建筑形象形成差异化，树立项目自身独特性，达到轰动市场高端形象的效果。 3、成本控制： 注重产品的品质与成本的控制、在整体效果满足的情况下，减少局部装饰的繁琐性控制成本 4、档次： 针对自身客群的特点、在成本满足的条件下用色彩的变化提高项目价值及档次 浪漫主义简欧：时尚现代、华贵典雅、人文浪漫 符号元素：保留并简化欧式建筑元素，以符号的形式传达人文色彩 市场取向：几种典型的建筑风格在竞争项目中基本都已出现，浪漫主义简欧正是在这样的市场条件下，以整体现代风格意向，同时又保留并简约化处理欧式建筑符号，整体风格以人文浪漫主义的经典、优雅、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。 保留一些新古典建筑风格的元素，任然在横线条上保留一些角线。 顶面上采用拱形弧线造型，体现兼容华贵典雅与时尚现代 。 白色、金色、黄色、是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。 德式风格建筑风格：工业美感，外形