2011宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案(下)宁波各板块写字楼及代表项目分析宁波现有纯租赁写字楼分析.ppt

产品去化分析 本案共分3期推出房源； 楼层以高、中、低三个区域划分； 每期推出的房源中均有高、中、低区域的房源； 原则上，偶数层西边以半层出租为主，10—11层作 为机动层，12—16层以整层客户为主； 整层客户占50%，半层客户占30%，散户占20%； 宁兴大厦营销及租赁招商方案 合润地产。正高地产 2011.6 再见，是为了全新的开始！ （下） 我们签约的中国知名金融企业租赁客户 我们签约的中国知名企业租赁客户 我们签约的政府机关租赁客户 我们如何积累客户资源 不仅注重对客户的前期服务更注重对客户的后续维护，解决客户装修工程上的困难、为客户提供工商、税务的注册、变更等衍生服务。因此我们在项目操作中能够用客户的“口”来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，我司对客户的服务没有终点… 我们的原则 坚持与客户走信用原则，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认。用PPT形式制作项目方案供客户参考、上报。我们与客户间不会产生反复的变化。 坚持与客户走相容原则，坚持双方平等互利，建立友谊的合作方式。 我们充分具备与高端企业谈判的优势 听“情报营销” 所谓情报就是必威体育精装版的企业信息， 那么如何得到必威体育精装版的信息呢？ 依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突出委托招商、全员招商等多种形式，开创多路并进、多策并举的招商格局。 我们的目标 阶段 招商周期 出租率 第一阶段 正式交付后6个月 40% 第二阶段 正式交付后9个月 65% 第三阶段 正式交付后11个月 85% 预计三年租金回收 第一年租金 754万元 第二年租金 844万元 第三年租金 928万元 预计三年可回收租金：2448万元。 保证金140万元长期作为甲方流动资金。 写字楼招商具体策略篇 产品去化分析 产品推盘策略 具体操作细则 签约条件 本案以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙 头企业为主，知名企业的落户将提高本项目的知 名度、提升本项目的美誉度。为后续招商奠定良 好的基础。 产品去化分析 产 品 推 盘 策 略 第一期房源 第二期房源 产 品 推 盘 策 略 第三期房源 产 品 推 盘 策 略 整层以东、西面去化 具体操作策略 付款方式：押3付1、押3付3、押3付6、押2付2、 押2付3、押2付6等付款方式供不同客户选择； 建议：押3或押2的付款方式，更有利于保证甲方的利益； 租赁整层以上客户，保持3年内租金不变； 租金递增方式原则上每两年递增4-5%； 租赁半层以上客户给予租金、免租期、装修期、停车位等优惠； 前期招商客户给予租金、装修期的优惠； 签约条件 住宅、写字楼租赁依据“《建设部第42号令》和 《浙江省房屋租赁管理条例》规定，甲方取得房屋 所有权证或合法的权属证明后可签定租赁合同； 因此根据上述相关条例规定，本案与客户签订正 式租赁合同的时间将在2011年12月份以后； 租赁合同建议采用“宁波市存量房屋租赁中介合同”统一格式的文本； 商业部分 项目商业整体定位 项目位于高科技园区，目前商业氛围仍属于初级起步阶段，且项目的商业部分处于内街，无法与外界形成良好的商业互动，从目前情况分析商业影响覆盖面仅针对项目高标准的住宅及写字楼部分。 根据以上实际情况，本项目商业整体定位为： 宁波首席社区MALL！ 公司招商部分业态定位 1 本次项目定位针对项目商业单元中本公司负责的两个独立单元。 单元一： 面积：2800 m2 楼层：1-2层（独栋） 单元二： 面积：6000 m2 楼层：1-4层（独栋） 单元 定位依据 业态 单元一 符合社区型超市面积及人口需求 社区型超市 位于江南路有良好的展示面 做为吸引人气业态可提高商业内街的商业氛围 单元二 配备高端室内游泳池 健身休闲会所 符合健身中心及高端会所的面积需求 周边环境优美、僻静 2 公司招商部分业态定位 单元一定位的社区型超市主要面对项目本身及周边社区居住人群，完善社区配套功能。 单元二的健身休闲会所由四个版块组成：健身、咖啡、足浴休闲、SPA会所。单元定位明确清晰，形成良好的业态聚集效应。 3F 2F 1F 2F 2F顶 1F 项目商业部分业态布局 超市 超市 网球场 单元一 单元二 咖啡会所 健身中心 通道 健身 中心 通道 足浴会所 4F 美容SPA会所 通道 通道 项目商业部分租金定位 参照项目 16城联邦 万特商务中心 本案 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X4) 地理位置 22% 40 35 22 人流量 18% 25 20 18 交通状况