伟业精品—永丰嘉园项目市场与产品定位汇报.ppt

B. A. Consulting 永丰嘉园项目 市场与产品定位汇报 （四）重点个案 宽house 均价：4500-5000元/平米（含地下室面积），合地上面积5000－6000元/平米 总房款：一期120万元左右/套；二期单价不变，面积变大，总房款在110－130万元/套 开盘时间：一期于2003年6月开盘，二期于2004年3月20日开盘 销售情况：一期销售率95%左右，只剩20余套房； 购买客户：购买客户主要来自上地、中关村地区，年龄相对集中在30-40岁之间 产品特点： 面宽大：7.5－11.2米 全部为现浇剪力墙结构，室内无分割墙 市场分析 （四）重点个案 领秀硅谷（一期） 位置：海淀区西二旗东北旺北路 占地面积：20公顷 总建筑面积：约20万平米 建筑形式：联排、双拼、叠拼、板式小高层 总套数：约800套 各物业类型规模，在一期中所占比例 联排170套，占总套数的21% 叠拼：331套，占总套数的42% 双拼：8套，占总套数的1% 小高层：280余套，占总套数的36% 市场分析 （四）重点个案 领秀硅谷（一期） 各物业类型户型面积： 联排：182-308平米 叠拼：180、190平米 双拼：308平米 多层、小高层：106-196平米 销售均价 联排：7500元/平米 叠拼：6500元/.平米 小高层：5150元/平米 购买客户 购买客户60%来自上地、中关村地区 购买客户5%－10%为高校老师 市场分析 （四）重点个案 领秀硅谷（一期） 销售情况： 联排：销售状况较好 叠拼：总体良好，叠上好于叠下 双拼：总量不多，共8套，已售完 多层、小高层：销售情况良好 二期情况 二期在一西侧，预计将开发TOWNHOUSE等低密度产品 市场分析 （四）重点个案 流星花园 位置：昌平回龙观居住文化区内 占地面积：50公顷 分区及工程进度： 整个项目分为A、B、C三个区 B区为别墅区 A区和C区为板式住宅区 C区为8栋6层（不带电梯）板楼 和1栋11层（带电梯）板楼，全 部为现房 A区规划为板式小高层，占地37公顷，目前处在拆迁阶段 市场分析 （四）重点个案 流星花园 B区： 占地：10公顷 建筑面积：9万平米 容积率：0.8 总套数：318套，其中 独栋31套 联排户型：共有4种户型 253、268、293、298平米（含地下室面积50-60平米） 独栋别墅，1种户型 338平米（含地下室面积63平米） 销售价格： 联排：5000元/平米（毛坯） 独栋：6000元/平米（毛坯） 开盘时间及销售情况：2003年5月开盘，销售率70%： 市场分析 （四）重点个案 流星花园 C区： 占地：3公顷 建筑面积：3.6万平米 容积率：1.2 总户数：392户 户型：共3种户型 85平米（二居） 112平米（三居） 122平米（三居） 销售价格：均价3700元/平米 销售情况：90% 购买客户：主要来自亚运村、中关村、上地地区， 市场分析 （五）市场分析结论 通过对竞争区域市场进行分析，可以得出如下几点结论： 竞争区域内中高密度住宅市场供应量较大，竞争较为激烈，主要集 中在京昌高速路沿线等地区，总体规模在350万平方米以上 竞争区域内中高密度住宅产品以二居～三居的实用型户型为主，主 力户型总价相对集中在30-60万元之间 竞争区域内有一定景观条件，但总价相对较低的低密度产品市场供 给相对缺乏，且销售状况良好，香山地区预计低密度住宅供给呈上 升趋势，但总价相对较高 开发商分析 资金实力雄厚，积累了一定的开发经验，现阶段需提升其知名度和创造良好的品牌形象； 先期开发了“百旺家苑”（产品以多层和小高层为主），正在开发“百旺茉莉城”（产品以情景公寓为主）； 综合分析结论 一定档次的低密度产品更易提升开发商的知名度，同时避开自身竞争 开发商 周边区域中高密度产品市场竞争激烈 有一定景观条件、总价相对较低的低密度产品市场供给相对较为缺乏 市场 公共交通不发达，配套设施暂不完善 道路交通便捷，有一定的景观条件 用地 中高密度产品对区域发展成熟度依赖较强，区域发展现状较难支撑； 中高密度产品市场竞争激烈，较难达到较高的预期售价； 一定总价的低密度产品市场竞争力强，较易获取一定的经济效益和知名度！ 原定位存在的问题 原定位的主力产品——6层或9层带电梯板楼目前市场竞争较为激烈； 市场目前较难支撑现有产品的预期售价，即板楼5200元/平方米，叠拼6800元/平方米； 原来预期的主力客户群——园区企业工作人员及原区域居民因园区建设时间或生活成本等问题，购买力暂时有限。 产品差异化及附加值还有待改善 如何解决问题