伟业顾问（精品）2008年北京潮白河孔雀城项目市场定位报告.ppt

有影响力的卖场、顶级写字楼 目标客群流量大 周边辐射范围的客群有一定购买力或周围有较大规模商圈及商务区 周边有其他楼盘展位，容易形成区域效应 考虑项目的投入与产出及相应成本 选择卖场客流较大的出入通道，拉拢人气、积累客户 周围有其他竞品楼盘，尤其是高档项目 布置风格符合本案产品调性，并能体现出本案优势和卖点 现场气氛要在外展场充分表现出来 有一定优惠活动辅助 在外展场加开看房班车 设立初期要辅以优惠活动造势，增加销售话题 洽谈区设立茶点服务 一般职员 中层管理人员 高级管理人员 企业主/董事/股东 客户在企业中的职位特征将呈现出显著的“类纺锤状”分布，将很难形成金字塔状的职位状况集中分布，各类职位客群所占据的比例相对均衡，以企业中高层管理人员和小型企业主（或股东、董事等）为主。此特征在首开区中将体现得更为突出。 客群范畴 首开区建设原则：以销售为主导，首开区突出呈现项目的主题元素 亲水景观营造 河堤路修建 售楼处/会所先期建设 低密度产品，联排/合院先入市 环保科技引入，展示 样板组团展示 首开区定位 首开区建设及营销建议 通州区政府规划的商业园 壁富路 温榆广场 首都机场二号线 新国展 李天路 中央别墅区 项目规划用地4000亩，在京城内堪称绝无仅有的大盘。社区内萦绕有温榆河的老河湾/自然资源得天独厚。 格拉斯小镇位于通州区 机场高速苇沟出口东南6公里； 首开区定位 案例分享－格拉斯小镇 一期 楼王区 二期 三期 四期 五期 六期 小镇中心 温 榆 河 项目占地面积4000亩，容积率0.6，总建筑面积逾160万平米；分六期开发，规划建筑形式包括独栋（一期）、联排、合院、叠拼、花园洋房以及部分高层产品组成等；并规划有占地面积约3万平米，总建筑面积逾2.4万平米的小镇中心，业态包括会所、商业街、图书馆、礼堂、剧院等。 中央别墅东岸、温榆河畔、重新掌控机场、CBD、使馆区 /6公里专属林荫道，3公里私藏老河湾/3万平米小镇中心、全方位的欧洲上层欢宴 /世界顶级学校——英国哈罗公学入驻 案例分享－格拉斯小镇 案例分享－格拉斯小镇－实景及示意图片 首开区定位 一期 小镇中心 二期 三期 道路原貌 老河湾原貌 治理后的老河湾 修缮后的道路 案例分享－格拉斯小镇－开发策略 在一期销售之前，开发商鲁能集团先期完成了道路（河堤路）的拓宽，将原有乡村道路改造为双向二车道柏油路，解决了出行问题；并对老河湾进行改造，使其成为一期的重要景观依托。 首开区定位 一期 小镇中心 二期 三期 在一期销售开发的同时，完成了小镇配套的重要组成部分——小镇中心的规划建设，目前小镇中心拥有会所、剧院、商业步行街等大量配套设施，已基本能够满足一期居民的正常生活需要。此外，小镇还成功引入世界著名贵族学校哈罗公学（Harrow School ）（英国著名贵族学院，拥有自小学至大学预科的全模式教育，著名诗人拜伦、英国前首相丘吉尔、印度前总理尼赫鲁等均出自该校）。 小镇中心地块原貌 小镇中心 哈罗公学 案例分享－格拉斯小镇－开发策略 首开区定位 一期由84栋独栋别墅组成，主力户型约400-700平米，并有面积约900平米、总价约5000万的“楼王”9栋； 07年4月开盘销售，起价8000元/㎡，最高价约18000元/㎡，一期实际成交约13000元/㎡；目前除楼王区外已基本售罄。 二期预计08年10月开盘，售价约20000元/㎡。 楼王区 首开区定位 案例分享－格拉斯小镇－一期产品 首开区定位 格拉斯小镇开发策略的借鉴意义 配套先行：在项目开发前期完成道路、景观等基础配套的建设和改造； 营造大盘氛围：项目一期开发的同时即部分完成了小镇的主中心的建设，并引入著名教育机构，满足基本配套的同时向市场传递大盘操作的信心； 销售动线1---外部至首开区 销售动线 动线包装建议 1、沿武兴路距友谊大桥5公里范围内竖立项目交通指引牌及行程距离标识； 2、在友谊大桥至首开区动线两侧设立道旗，展示项目形象； 首开区营销建议 武兴路 友谊大桥 首开区 首开区定位 销售动线2----售楼处至样板展示区 动线包装建议 1、道路东侧利用项目形象或项目卖点展示的围挡进行包装，规避了施工影响； ２、配置4-6组电瓶车承载客户往返； ３、在临近河渠的灯杆上设立道旗，展示项目形象。 销售动线 首开区营销建议 首开区定位 售楼处选址建议及功能划分 示范区选址建议 首开区 示范区 位 置：亲水，临群英渠位置； 选择因素：改造后的群英渠水景具有良好的生态景观，能给第一时间给客户传达项目的卖点，给客户留下较为深刻的印象； 建议在进入首开区及示范区的交通动线设置上放大“水”及生态的因素，以使得客户能够第一时间体验到本案独特的自然景观资源。 首开区营销建议 首开区定位 环保主题——太阳能路灯 本项目小镇